Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Контакты Nika Imobil контакты

Отображение динамики в выбранном интервале:

От: До:

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г.КИШИНЁВА ЗА  2007 ГОД

СИТУАЦИЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Первое полугодие ознаменовалось довольно серьезной стагнацией на рынке жилой недвижимости. Участники рынка заняли выжидательную позицию, появились прогнозы о снижении цен из-за негативного влияния на экономику длительной засухи, неопределенности в винодельческой отрасли. Однако во втором полугодии рынок недвижимости в очередной раз доказал, что большее влияние на него оказывает не ситуация в экономике республики а переводы денежных средств из-за рубежа, которые увеличились в этом году на 40%. Во втором полугодии наметилось некоторое оживление спроса и активизация рынка.


В результате рост цен на жилую недвижимость составил в 10-20%,в зависимости от типа и площади квартир. Впрочем, рассуждая про цены на недвижимость в столице, следует иметь в виду одно обстоятельство. Рынок недвижимости в 2007 году полностью перешел на расчеты в евро, поэтому вся аналитическая информация о ценах на недвижимость в предыдущие годы потеряла свою актуальность, так как расчеты в те годы производились в долларах США.
Наибольший прирост цен за этот период характерен для квартир небольшой площади, одно и двух комнатных. Средняя стоимость 1-комнатных квартир новой планировки составила 25-30.000 евро в среднем 800 евро за один квадратный метр общей площади; двухкомнатных 35-40.000 евро-750 евро за метр, трехкомнатных 45-50.000 евро-700 евро за метр.

В структуре продаж однокомнатные квартиры и малосемейки со всеми удобствами занимают более 20% двухкомнатные более 60% трехкомнатные 10%

Из-за небольшого предложения высокий уровень цен на комнаты в общежитиях и квартиры малосемейного типа. Стоимость малосемейки с частичными удобствами составляет около 15.000 евро комнаты в общежитии без удобств 8-12 тысяч евро. Такое жилье пользуется спросом у студентов, сельских жителей переезжающих в город, молодых семей

СИТУАЦИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ

Количество предложений на первичном рынке жилья в г. Кишиневе возрастает, однако реализация жилья едет не так быстро, как хотелось бы застройщикам. Рост ВВП в строительстве в 2007 году составил 27.1% это самые высокие темпы роста в экономике республики. Стоимость одного квадратного метра на первичном рынке колеблется от 500 евро до 1300 евро. Тенденции последних лет уменьшение площади строящихся квартир. Строители часто говорят, что стоимость квадратного метра на вторичном рынке гораздо выше, чем на первичном, однако люди покупают не определенное количество метров, а квартиру. Стоимость квартиры в новом доме в итоге оказывается гораздо выше не считая затрат на ремонт и обустройство. Покупательские предпочтения делятся примерно поровну между первичным и вторичным рынком. На первичном рынке покупателей привлекает более приемлемая для большинства оплата в рассрочку, новые коммуникации современные планировки. Однако в то же время растет количество претензий на качество строительства затягивание сроков сдачи в эксплуатацию. Отсутствует, какая либо законодательная защита для Инвестора как обычно называют покупателей в договорах на приобретение недвижимости. В случае возникновения, каких либо не предусмотренных договором ситуаций он остается один на один со строительной компанией. Пока каких то явных мошенничеств на рынке строительства жилья не было, но это не значит, что этого не может быть. Аналог российского закона о долевом участии в строительстве даже не находиться в разработке. В этом году ухудшилась законодательная база для строительных компаний. В начале им запретили утеплять дома пенопластом из-за несоблюдения технологии, потом появился запрет на сдачу квартир в белом варианте. Было запрещено параллельное строительство и проектирование и уже в новом году строители стало платить НДС по стандартной ставке. Все эти изменения плюс постоянный рост на стройматериалы и энергоресурсы увеличат себестоимость строительства, а увеличить цену реализации строителям будет сложно

Общие выводы по изменениям показателей на рынке жилья г. Кишинева в целом
(включая первичный и вторичный рынок) 2007г.:

1.Несмотря на сложный для экономики республики год рынок недвижимости оказался стабильным. Недвижимость единственно реальный механизм инвестирования доступный для наших сограждан работающих за границей.
2.Причин для снижения цен нет. Постоянно возрастающие переводы денежных средств прямо влияют на спрос на недвижимость, да и уровень инфляции остается достаточно высоким.
В 2008 году мы прогнозируем рост цен на 15-20% на жилую недвижимость.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ

В столице большой дефицит земельных участков. Это касается как участков под индивидуальное жилищное строительство, так и под коммерческие цели. Стоимость одной сотки под строительство жилого дома в районе парка В. Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и между ул.Няга и Белинского составляет не менее 30.000 евро. Это самые престижные зоны для индивидуальных жилых домов. В других местах, где много индивидуальных жилых домов на Скулянке 10 тысяч евро на Буюканах 10-15 тысяч евро на Скиносах 5-10000 в районе агро университета 6-8 тысяч евро на нижней Ботанике 10 тысяч евро на сотку. В историческом центре стоимость одной сотки составляют около 50-100 тысяч евро, а на улицах примыкающих к Улице Штефана чел Маре стоимость одной сотки может доходить до 150000 евро.
Высокая стоимость земельных участков в городе направило спрос на пригородные земли и дачные участки. Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах и в дачных кооперативах расположенных недалеко от города при наличии всех коммуникаций составляет 2-3.000 евро за сотку.
Стоимость участков, которые можно использовать под коммерческую застройку составляет около 50 тысяч евро за сотку. За небольшие участки 1-3 сотки под строительство объектов соцкультбыта покупатели готовы заплатить на 15-20% больше. Стоимость участков под производственные цели в районе улиц Мунчешсткая Заводская Петриканская составляет 10-15 тысяч евро за сотку. Большие площади земель сельскохозяйственного назначения вблизи Кищинева уже выкуплены различными коммерческими структурами, но сложная и дорогостоящая процедура перевода статуса земель не дает возможности ее использовать в производственных целях. Упрощение этой процедуры дало бы импульс развития городу.
Общие выводы по рынку земельных ресурсов г. Кишинева (включая рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и участков под коммерческое использование)2007г.:
Общий рост цен на землю составил не менее 50 % за прошедший год. Тенденция роста цен будет сохраняться и в следующем году из-за ограниченности свободных земельных участков и большого спроса на них. Изменить эту тенденцию сможет только расширение границ города с упрощением процедуры перевода земель сельхозназначения в земли пригодные для строительства. Покупка земельных участков наиболее привлекательна для инвесторов.

АРЕНДА

Арендные отношения не настолько хорошо развиты как купля продажа недвижимости. Очень часто собственники особенно в жилой недвижимости предпочитают не сдавать объект, а оплачивать его содержание, несмотря на повышенный спрос на аренду квартир. Доход от сдачи обычной квартиры приносит до 5% годовых. Многие собственники считают это небольшой суммой по сравнению с теми сложностями, что часто несут с собой арендаторы. ( Невнесенная вовремя арендная плата, поврежденная мебель и бытовая техника, претензии соседей)
Стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 100 евро-двухкомнатной 150 трехкомнатной 200 евро. В прошлом году цены были аналогичными, но в долларах Стоимость аренды увеличилась на 40-45%
С 2008 года увеличились налоговые последствия для арендодателей. Налог от сдачи составляет 5% от суммы договора, если имущество сдается физическому лицу и 15,% если юридическому лицу. Договор должен быть обязательно зарегистрирован в налоговой инспекции по месту регистрации налогоплательщика.
Стоимость аренды офисных помещений составляет 10-20 евро за метр в месяц в зависимости от месторасположения и уровня оснащенности офиса.
Стоимость аренды торговых помещений составляет 15-30 евро за метр в месяц. В крупных торговых центрах или в магазинах расположенных на главных улицах, таких как Штефана - чел Маре Московский проспект Дачия стоимость аренды одного метра доходит до 50 евро.
Производственные помещения в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей можно снять за 1-3 евро, а складские за 3-5 евро.

Общие выводы по аренде г. Кишинева в 2007г.:

Срок окупаемости приобретаемой жилой недвижимости через аренду составляет около 20 лет Производственно-складской недвижимости8-10 лет для торговой недвижимости 5 лет.
Долгий срок окупаемости в жилой недвижимости связан с тем, что квартиры приобретаются за счет средств заработанных нашими согражданами за рубежом, а сдаются для тех, кто трудиться в республике. Доходы их не позволяют платить больше. Прогнозируемый рост арендной платы 15-20%

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Общий рост цен на коммерческую недвижимость в 2007 году составил 20%.Средняя стоимость одного квадратного метра производственно-складских помещений увеличилась на 20%и на данный момент составляет 200-220 евро в зависимости от наличия коммуникаций. стоимость офисных помещений выросла на 15% и составляет 1000 евро. Высокий спрос на торговые помещения привел к увеличению стоимости одного квадратного метра торговой недвижимости и в среднем составляет 1500 евро. В крупных торговых центрах и магазинах расположенных на основных магистралях, таких как, бульвар Дачия и стоимость одного метра составляет от 2-3000 евро. На Московском проспекте еще дороже до 3500 евро. Спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение в сегментах торговой и офисной недвижимости. Пользуются спросом как небольшие офисы и торговые точки так и крупные площади для размещения супермаркетов. Строительство крупных объектов часто невозможно из-за отсутствия свободных площадок, поэтому получает развитие переоборудование бывших производственных помещений. Наличие высоких потолков и большая ширина между колоннами позволяют их быстро и недорого переоборудовать под различные цели. Например магазины Фуршет на Скулянке и Рышкановке в 2007 году.

Общие выводы по коммерческой недвижимости г. Кишинева в 2007г.:

Общий рост цен на торговую и офисную недвижимость опережает рост цен на производственную. Инвестиции у нас в стране идут больше в сферу торговли и оказания услуг, а не в производство. В связи с ростом цен на недвижимость новые производства если и будут открываться то, скорее всего не в столице, а на периферии.

Общие выводы

Говоря о ситуации на рынке недвижимости надо помнить, что все процессы, происходящие на нем, определяются законом спроса и предложения. Спрос будет возрастать, поскольку денежная масса возрастает большими темпами, чем производство товаров и услуг. Предложение на вторичном рынке ограничено, а на первичном рынке рост себестоимости неминуемо приведет к снижению объемов строительства. Исходя из вышесказанного прогнозируемый рост цен на 2008 год 15-20%.

Динамика изменения стоимости недвижимости 1995-2007гг, $/m²
Year Price
Total 806
1995 180
1996 200
1997 250
1998 230
1999 150
2000 121
2001 172
2002 225
2003 355
2004 490
2005 648
2006 806
2007 725