Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Контакты Nika Imobil контакты

Отображение динамики в выбранном интервале:

От: До:

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
г. Кишинева за 2008 год

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Вторичный рынок

2008 год войдет в историю рынка недвижимости как год пика – в первой половине продолжался рост, во второй началась стабилизация рынка и снижение спроса. Насколько сильным будет снижение, покажет время.
Как правило, в начале года на рынке недвижимости обычно наблюдается затишье. После продолжительных праздников уменьшается как предложение, так и спрос на недвижимость, цены стабильны. Затишье продолжается примерно до конца зимы. Однако 2008 год начался весьма активно, “новогодние каникулы” у риэлторов были короткими. Традиционно спокойные январь и февраль скорее походили на оживленные весенние месяцы, произошел необычный для этого периода года всплеск активности на рынке недвижимости. На фоне небольшого предложения резко активизировался спрос. Началась конкуренция среди покупателей и продавцы начали поднимать цены по ходу продажи или даже во время ведения переговоров по оформлению.

В результате по итогам первого квартала цены на жилую недвижимость выросли в среднем по рынку на 15%. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке составила 850€.
Во втором квартале ажиотаж начал спадать, увеличилось предложение на рынке, темпы роста цен начали замедляться и составили 5 %. Средняя стоимость одного квадратного метра составила 900€. Это был пик - активность на рынке была высокой.

Рост цен на 20% в первом полугодии позволил сделать прогноз о том, что стоимость одного квадратного метра преодолеет “психологический барьер” 1000€ за метр общей площади к концу 2008 года. Ожидалось, что осенью рынок вырастет на 5-7% а общий рост цен во втором полугодии составит не менее 10%.
Однако летом началось изменение экономической ситуации, это отразилось как на бизнесе, так и на рядовых гражданах.
Требование Национального Банка к коммерческим банкам увеличить обязательные резервы с 17% до 22% от объема всех привлеченных средств, привело к резкому подорожанию и дефициту кредитных ресурсов. Рост кредитных вложений в экономику замедлился. Денежно-кредитная политика, проводимая НБМ в 2008 году, была направлена на сокращение денег в обращении, в 2008 году зафиксирован самый низкий рост объема денежной массы - 6%, по сравнению с 17,9% в 2007 году.
Во втором полугодии 2008 года, несмотря на начавшую меняться экономическую ситуацию, рынок жилой недвижимости был достаточно стабилен. Стоимость одного квадратного метра составляла 900€, спрос и предложение были примерно на одном уровне. Из-за инертности рынка недвижимости, изменения экономической ситуации начали сказываться на рынке недвижимости только в ноябре.
Начал падать спрос на недвижимость, а в декабре было зафиксировано даже небольшое снижение цен.
Прогнозы экспертов о возможном падении рынка и ситуация на рынке недвижимости в соседних странах заставила потенциальных покупателей недвижимости отложить покупку. Однако продавцы, психологически не готовы к снижению цен. Таким образом, рынок оказался парализованным - покупатели не готовы покупать по нынешним ценам, надеясь на снижение, а продавцы не готовы снижать цены.
Традиционного предновогоднего оживления связанного с приездом наших сограждан работающих за границей не было.

Первичный рынок

Ситуация на первичном рынке в 2008 году повторяла этапы развития вторичного рынка, но со своими особенностями.
С нового года все застройщики увеличили цены на 10-15% из-за изменения нормативной базы в строительстве повлекшей рост себестоимости.
В начале им запретили утеплять дома пенопластом из-за несоблюдения технологии, потом появился запрет на сдачу квартир в белом варианте. Было запрещено параллельное строительство и проектирование. В 2008 году строители стали платить НДС по стандартной ставке. Все эти изменения плюс постоянное удорожание рабочей силы и стройматериалов, особенно на цемент и энергоресурсы – на газ в частности, привело к росту себестоимости строительства и снижению объемов строительства.
Во второй половине года для застройщиков наступили тяжелые времена. Строители одними из первых почувствовали приближение экономического кризиса. С одной стороны увеличились процентные ставки по кредитам, с другой стороны укрепление национальной валюты сыграло с ними “злую шутку”. Цены на квартиры в договорах на приобретение недвижимости устанавливались в евро с расчетом в леях по курсу НБМ на дату платежа, а расчеты с поставщиками и подрядчиками производились в национальной валюте. Возникла большая курсовая разница.
Осенью застройщики начали проводить более активную политику продаж, различные акции со скидками, привлекать к реализации риэлторские компании. Но всех этих мер было явно недостаточно, покупатели высказывали в опасения относительно сроков строительства и возможности окончания строительства в принципе. Отсутствие законодательной базы, регламентирующей отношения застройщика и инвесторов, в частности закона о долевом участии в строительстве, только укрепляют эти опасения. Столкнувшись с недостатком средств и отказом банков предоставлять кредиты, застройщики стали замораживать строительство. Строить при отсутствии спроса на квартиры-все равно что “закапывать” деньги в землю, а продавать ниже себестоимости застройщики не будут.
Главный фактор, препятствующий обвалу цен на новострой - это снижение объемов строительства. Большинство проектов, которые сейчас близки к завершению, были начаты задолго до финансового кризиса, а новые заморожены, поэтому в ближайшее время предложение на рынке будет сокращаться. Снижение предложения происходит одновременно с падением спроса, поддерживая, таким образом, цены.
Средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках в конце 2008 года составляла 600-800€ в спальных районах, а в центре города в домах повышенной комфортности около 1000€.

Земельные участки для индивидуального строительства и жилые дома.

Земельные участки
Наибольшее количество сделок с земельными участками проводится весной в начале строительного сезона. Однако в этом году, несмотря на большой дефицит земельных участков для индивидуального жилищного строительства спрос на них снизился уже в начале года, еще до начала спада в других сегментах рынка недвижимости. Снижение спроса произошло из-за резкого роста цен на стройматериалы, энергоресурсы перед началом строительного сезона. Снизилось и качество предложения, предлагается много участков в пригородах Кишинева и в близлежащих (СОТ) садово-огороднических товариществах без наличия коммуникаций. Покупателям такие участки неинтересны.
Цены на земельные участки в течение года были практически неизменными.
Предложений по Кишиневу явно недостаточно. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка В. Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и между ул. Няга и Белинского в секторе Буюканы составляет 30.000 - 35.000€.
Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов.
В других районах города, где много индивидуальных жилых домов на Скулянке 12-15 тыс.€; на Буюканах в районе “Alfa”15-17 тыс.€; на Скиносах 5-10 тыс.€; в районе Агроуниверситета 6-7 тыс. €; на нижней Ботанике 8-10 тыс.€ за сотку. Много предложений о продаже земельных участков в зоне нового торгового комплекса “Megapolis Mall” на улице Компьютерной.Стоимость одной сотки составляет 10-12 тыс.€.
В историческом центре стоимость одной сотки составляют 50-60 тыс.€, а на участках в непосредственной близости от бульвара Штефана чел Маре стоимость одной сотки может доходить до 100000€. В центре нет свободных земельных участков. Они поступают на рынок после процедуры предоставления другого жилья проживающим на этих участках собственникам строений. Высокая стоимость земли в центральной части города обусловлена большими затратами на расселение жильцов общих дворов. Это очень длительный и дорогостоящий процесс, когда приходиться удовлетворять все капризы жильцов.
Высокая стоимость земельных участков в городе заставила покупателей переориентироваться на пригородные земли и дачные участки. Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах расположенных недалеко от города при наличии всех коммуникаций составляет 1-3.000 евро за сотку.
Ставчены - считается самым дорогим пригородом, можно сказать, это практически городская черта. Стоимость одной сотки там составляет 5-7 тысяч евро за сотку.
Стоимость этих участков могла бы быть и выше, учитывая небольшое расстояние от города, если бы присутствовали все необходимые коммуникации и качественные подъездные пути. Местные власти выделяют участки, а вот проведение коммуникаций целиком ложится на застройщиков. Получается замкнутый круг: невозможно жить - потому-что нет коммуникаций, и не подводят коммуникации, потому что никто не живет.
В результате протягивание коммуникаций затягивается на годы. Больше всего страдают те застройщики, которые первыми начинают строительство.

Индивидуальные жилые дома.
Количество сделок с домами всегда было незначительным, однако в денежном выражении доля рынка индивидуальных жилых домов достаточно велика.
Стоимость жилого дома определяется стоимостью земельного участка и себестоимостью строительства, поэтому динамика цен на жилые дома повторяет динамику стоимости земельных участков и себестоимости строительства.
Рынок жилых домов сложно обобщить из-за индивидуальности каждого из домов. Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного жилого дома с площадью 250-300 метров с земельным участком 6 соток, то в наиболее престижных зонах города в районе парка Валя Морилор, Буюканах его стоимость будет составлять 300-350 тыс. €.
В других микрорайонах Скулянка, Ботаника, Новые Буюканы 200-250 тыс. €.
В пригородах Кишинева- Криково, Ставчены, Кодру аналогичный дом стоит 100-150 тыс. €.
В домах построенных в 70-90 годы прошлого века наибольшую ценность представляют земельные участки, на которых они расположены, а не сами строения, поэтому их стоимость чаще всего ненамного превышает стоимость земли в этих районах.
В 2008 году практически одновременно появились предложения о продаже домов в строящихся коттеджных поселках, как в черте города, так и в пригородах. Примеров строительства таких поселков в городе не было, поэтому, как пойдут продажи сказать сложно. Тем более что начало строительства пришлось на период снижения спроса на недвижимость. Несомненно, что собственная развитая социально-культурная инфраструктура, наличие всех коммуникаций на участке и высокий статус жильцов должны привлечь покупателей. Комплексный подход к строительству и благоустройству прилегающей территории обеспечит одновременную сдачу всех домов в эксплуатацию.
В предыдущие годы на рынке индивидуальных жилых домов существовал недостаток предложения домов небольших площадей 200-250 кв.м с функциональной планировкой. На рынке в основном были представлены дома больших площадей 400-500 кв.м. Строительство небольших современных домов в коттеджных поселках должно удовлетворить этот спрос и вывести рынок индивидуальных жилых домов на новый уровень, сделать ценообразование более прозрачным и понятным.

Общие выводы по рынку жилой недвижимости
г. Кишинева и прогнозы на 2009 год

Семилетний период роста цен на недвижимость, за который цены выросли в 10-12 раз закончился. Рынок вступил в период снижения спроса и цен на недвижимость во всех сегментах рынка. Недвижимость перестала быть оптимальным инструментом инвестирования денежных средств с высокой доходностью и потеряла свою привлекательность для инвесторов, которые составляли 30-40% всех покупателей. В условиях когда неизвестно насколько глубоким будет влияние мирового экономического кризиса на экономику Молдовы и какова будет политическая ситуация в стране после выборов, инвестиции в недвижимость стали невыгодными и рискованными. Именно за счет снижения доли инвестиционных покупок начал падать спрос на недвижимость. В итоге мы имеем постоянно увеличивающейся срок экспозиции квартир, и минимальное количество вынужденных сделок, когда у кого из покупателей или продавцов изменилась обстоятельства, и они приняли решение купить или продать недвижимость не дождавшись прояснения обстановки.
В нынешней ситуации делать прогнозы крайне затруднительно, однако наше мнение - обвала рынка не будет, снижение цен будет плавным. Большинство квартир было приобретено за счет собственных средств и свободно от обязательств перед банками, поэтому резко снижать цены продавцы недвижимости не будут. Можно прогнозировать снижение на 10-20% в зависимости от сегмента рынка. Лидерами падения будут цены на квартиры в новостройках до 15-20% и земельные участки без коммуникаций. Цены на вторичное жилье и качественные земельные участки с коммуникациями будут снижаться меньшими темпами 10-15% до конца 2009 года.
В долгосрочной перспективе, значительное влияние на уровень цен будет оказывать объем денежной массы в стране и источники ее увеличения, а именно объем переводов средств от соотечественников, работающих за границей. Значительная часть этих средств попадала на рынок недвижимости и в зависимости от динамики переводов денег будет меняться ситуация с ценами, а также спрос на жилую недвижимость. Ситуация на рынке недвижимости будет коррелировать с объемом денежных переводов из-за рубежа.

АРЕНДА

Жилая недвижимость

Рынок аренды, как правило, развивается по такому же сценарию, как и рынок продаж недвижимости. Так было и в 2008 году. Стоимость арендной платы в течение года увеличилась на 20%. Арендные отношения не настолько хорошо развиты как купля продажа недвижимости. Очень часто собственники особенно жилой недвижимости предпочитают не сдавать объект, а оплачивать его содержание, несмотря на повышенный спрос на аренду квартир. Доход от сдачи обычной квартиры приносит до 5% годовых. Многие собственники считают это небольшой суммой по сравнению с теми сложностями, что часто несут с собой арендаторы. (Невнесенная вовремя арендная плата, поврежденная мебель и бытовая техника, претензии соседей)
Но ситуация постепенно меняется, предложение квартир на аренду растет. Многие владельцы «инвестиционных квартир», утратившие надежду продать их по своей цене, пытаются переквалифицироваться в арендодателей, чтобы покрыть текущие затраты на обслуживание квартиры.
Стоимость аренды однокомнатной квартиры на вторичном рынке в спальных районах города составляет 150 €; двухкомнатной 150-200€; трехкомнатной 200-250€, т. е от 3-5 € за 1 кв. метр общей площади. Арендаторами такой недвижимости обычно являются наши сограждане. Летом, при падении курса евро, некоторые арендодатели настаивали на расчетах в леях по фиксированному курсу.
В новострое или в домах расположенных в центральной части города, которые преимущественно снимают иностранцы, стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 300-350€ евро, двухкомнатной 500€ евро. Часто бывает что арендодатель, который, безуспешно пытается сдать квартиру на долгий срок, соглашается на краткосрочную аренду на 3-10 дней. Стоимость одного дня проживания составляет 35-50€.

Коммерческая недвижимость

Количество офисных центров в столице увеличивается, но спрос на качественные небольшие площади еще не удовлетворен. Отсюда по нашему мнению высокие цены найма офисных помещений в центральной части города.
Стоимость аренды офисных помещений составляет 15-25 € за метр в месяц в зависимости от месторасположения и уровня оснащенности офиса.
Стоимость аренды торговых помещений составляет 15-30 € за метр в месяц.
В крупных торговых центрах или в магазинах расположенных на главных улицах, таких как бульвар Штефана чел Маре, Московский проспект, Дачия, стоимость аренды одного метра составляет 50-80 €.
Производственные помещения в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей можно арендовать за 1-3 €, а складские за 3-5 €.
Поскольку договора на аренду коммерческой недвижимости носят долгосрочный характер, сложно судить о динамике цен во втором полугодии. Скорее всего, они пока остались без изменений. Однако из-за спада в экономике, арендаторы стараются переехать из просторных помещений в намного более скромные и желательно более дешевые.

Общие выводы по аренде в г. Кишиневе и прогноз на 2009 год.

Стоимость арендной платы определяется долгосрочными договорами и подлежит изменению, как правило, раз в год. Поэтому говорить об изменении стоимости арендной из-за падения цен на рынке недвижимости пока преждевременно.
Преобладание спроса над предложением на найм недорого жилья не даст упасть стоимости арендной платы типового жилья в 2009 году. Снижение возможно лишь в сегменте аренды жилья повышенной комфортности, где произойдет увеличение предложения и снижение спроса.
Рынок аренды коммерческой недвижимости ожидает снижение стоимости арендной платы во всех сегментах из-за сворачивания бизнеса во многих отраслях экономики. В наибольшей степени это коснется аренды производственных и складских площадей, возможно снижение арендной платы на 20-25%.
В меньшей степени это коснется аренды офисной и торговой недвижимости. Здесь снижение будет небольшим или его не будет вообще. Работая долгое время в определенном месте бизнес “раскручивается” и, уходя с насиженного места, арендатор может больше потерять от потери постоянных клиентов, чем сэкономить на уменьшении арендной платы.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок коммерческой недвижимости первым отреагировал на изменение экономической ситуации в стране и в мире. И если в начале года был зафиксирован минимальный рост цен, до 10%, то во втором рынок просто “встал”. И это не удивительно, участниками рынка коммерческой недвижимости являются бизнесмены, и они сразу же отреагировали на изменения.
В последние годы, рынок коммерческой недвижимости был наиболее прозрачным из всех сегментов рынка недвижимости. Сделки чаще всего оформлялись по реальной стоимости и с привлечением банковского финансирования. Темпы роста цен на недвижимость были выше процентных ставок по кредитам, поэтому приобретать недвижимость на заемные деньги было выгодно. Поэтому когда увеличились ставки по кредитам и ужесточились условия их выдачи, спрос на коммерческую недвижимость значительно упал. Приобретение коммерческой недвижимости происходит, как правило, при развитии бизнеса, а в условиях снижения выручки и падения цен на многие виды продукции не до развития, главное удержаться на плаву. Поэтому в конце 2008 года на рынке коммерческой недвижимости не наблюдалось традиционного оживления, а ценовой тренд пошел вниз.
Средняя стоимость одного квадратного метра производственно-складских помещений в промышленных зонах города колебалась в диапазоне 100-300€ в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей, а земельных участков производственного назначения 3000-10000€ за сотку.
Средняя стоимость офисных помещений -1000-1500€.
Стоимость земельных участков для строительства коммерческих объектов составляет 20-40000€ в зависимости от назначения земельного участка и месторасположения. Спрос на небольшие земельные участки большой, но предложение ограничено из за отсутствия уже долгое время земельных аукционов.
В предыдущие годы на рынке коммерческой недвижимости существовал спрос, как на большие, так и на маленькие объекты. В 2008 году высокий уровень спроса сохранился только на небольшие площади до 100 кв.м., идеально подходящие для малого бизнеса.
Большие площади, даже на главных магистралях остаются невостребованными. Спрос на такие объекты был со стороны представителей иностранных и местных торговых сетей по реализации продуктов питания и бытовой техники. Многие из них уже не мечтают о захвате рынка и сейчас находятся в таком положении, что сами не прочь что-то продать из своих активов для оптимизации долговой нагрузки.
В крупных торговых центрах стоимость торговых площадей составляет от 1000-3000€ за кв.м. в зависимости от этажа и месторасположения.
В магазинах расположенных на основных магистралях, таких как, бульвар Дачия, Московский проспект стоимость одного метра составляет от 1000 до 2000 €.
Исключение составляет б-р Штефана чел Маре, здесь стоимость одного квадратного метра составляет 5000 - 8000€.
Спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение в сегментах торговой и офисной недвижимости небольших и средних площадей.

Общие выводы по коммерческой недвижимости г. Кишинева в 2008 и прогноз на 2009 год.:

Коммерческая недвижимость, как правило, приобреталась на деньги, заработанные бизнесменами внутри страны, в отличие от жилой недвижимости, приобретаемой в основном на деньги ”гастарбайтеров” как инвестиция. Поэтому коммерческая недвижимость за (исключением торговой) не является такой переоцененной как жилая, и в отличие от жилой, способна приносить весомый доход. Кроме того, для коммерческой недвижимости, особенно для торговой и офисной, важнейшим фактором является месторасположение, поэтому ее количество на рынке ограниченно естественным образом. Стоимость коммерческой недвижимости в большей степени определяется тем доходом, который она способна принести, и уже во вторую очередь ее рыночной стоимостью. Качественных торговых и офисных площадей не хватает, поэтому снижение спроса выровняет это соотношение и должно стабилизировать цены. Снижение цен если и будет, то минимальным, до 10%.
Снижение до 20% возможно в сегменте производственной и складской недвижимости. Объемы производства товаров и услуг падают, поэтому производственные площади освобождаются. Большинство бизнесменов сейчас сокращают складские запасы и стараются закупать товар чаще, но небольшими партиями из-за отсутствия оборотных средств. Появился избыток складских помещений.
Большое количество такой недвижимости обременено ипотечными обязательствами. Кредиты брались на развитие бизнеса, поэтому возможна их ускоренная реализация, как банком, так и собственником для покрытия долгов. Такие вынужденные продажи могут повлиять на общую статистику рынка, снизив средние цены.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Тенденция к снижению цен на недвижимость ясно проявившееся в конце 2008 года будет преобладать в течение 2009 года. Рынок недвижимости и его участников ждут непростые времена. Ситуация на рынке недвижимости будет определяться внешними – мировой экономический кризис и внутренними факторами - парламентские выборы 2009 года. От того насколько успешно наша страна преодолеет эти испытания и будет развиваться ситуация на рынке недвижимости.

Динамика изменения стоимости недвижимости 1995-2007гг, $/m²
Year Price
Total 806
1995 180
1996 200
1997 250
1998 230
1999 150
2000 121
2001 172
2002 225
2003 355
2004 490
2005 648
2006 806
2007 725