Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Контакты Nika Imobil контакты

Отображение динамики в выбранном интервале:

От: До:

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г.КИШИНЁВА ЗА  2010 ГОД

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Вторичный рынок.

Тенденции на рынке, сложившиеся в конце 2008 года - снижение спроса и падение цен на недвижимость доминировали и в 2010 году. В прошедшем году цены снизились на 6%. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади уменьшилась на 40 € и составила 670€. Наиболее подходящим словом, для того чтобы описать нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости является термин - “стагнация”.


Главным событием 2010 года стало замедление темпов падения цен и стабилизация рынка.
Если за первое полугодие 2009 года цены снизились на 18%, то за тот же период 2010 снижение составило всего 8%,а во втором полугодии даже немного выросли, на 3%. Динамика изменения цен в течение года была следующей - первое полугодие снижение, летом стабилизация, осенью небольшой рост.
С максимальных цен, зафиксированных летом 2008 года, снижение составило 27 %. Если провести историческую параллель, такой же уровень цен, как и сейчас, был зафиксирован на рынке осенью 2007 года.

Возникает очевидный вопрос: почему при невысоком спросе на недвижимость, на фоне политической неопределенности и неблагоприятной экономической ситуации, снижение цен замедлилось, наметилась стабилизация рынка? Падение цен уперлось в спад предложения, которое на вторичном рынке ограничено. Из-за повышенных рисков при приобретении жилья в строящихся домах, часть потенциальных покупателей переориентировались на вторичный рынок.
Таким образом, одновременно снижающийся уровень спроса и предложения создал условия для плавного снижения цен.
Массового выброса недвижимости на рынок, как в других странах в Молдове не произошло. Большинство квартир было приобретено за счет собственных средств, по ним нет ипотечных обязательств, поэтому продавцы могут позволить себе не спешить с продажей и значительно цены не снижают.
Количество покупателей приобретающих недвижимость при помощи ипотеки, в Молдове было небольшим, поэтому, уменьшение объемов и ухудшение условий выдаваемых ипотечных кредитов повлияло на рынок незначительно. В других странах подавляющее большинство недвижимости приобретается при помощи ипотечных кредитов, и приостановление ипотечного кредитования моментально вызывает значительное снижение спроса, и как следствие, снижение цен.
Основная проблема для всех участников рынка недвижимости - низкая активность. Причина этого - уход с рынка недвижимости покупателей-инвесторов.
Почему это происходит? На рынке недвижимости существует две категории покупателей – инвесторы и те, кто покупают недвижимость в личных целях для непосредственного проживания. Их соотношение на рынке до начала кризиса было примерно одинаково.
Инвесторы – в основном наши сограждане, проживающие за границей, перестали играть активную роль на рынке недвижимости, по следующим причинам;
-Во-первых, экономические проблемы в европейских странах, где проживает большинство наших сограждан, вызвало сокращение их доходов
- Во- вторых, снижение инвестиционной привлекательности молдавского рынка недвижимости. Большинство из инвесторов рассматривали приобретение недвижимости как альтернативу банковскому депозиту, благодаря росту цен доходность составляла 20-25% в валюте. Некоторые из них, брали кредиты в странах своего проживания и на них приобретали недвижимость в Кишиневе. Как только рост цен прекратился, недвижимость как объект инвестирования стала для них неинтересна.
Основными участниками рынка сейчас являются вторая категория покупателей, т.н. “альтернативные покупатели”, - это те которым для того чтобы что-то купить, надо обязательно что-то продать. Альтернативные покупатели покупают недвижимость для проживания, поэтому относятся к приобретению недвижимости более тщательно, чем инвесторы, ведь им предстоит там жить.
В результате выстраиваются сложные цепочки из трех-четырех сделок, и проблема в одном из звеньев приводит к разрыву всей цепи.
Другой особенностью прошедшего года можно назвать наличие разных трендов в разных сегментах рынка.
Наибольшим спросом пользуется недорогое ликвидное жилье в диапазоне цен 25.000-40.000€ - это 1-2х комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах города. Именно они и стали локомотивом того небольшого роста, которое было зафиксировано во втором полугодии. Покупатели такого жилья - иногородние студенты, для которых приобретается недвижимость перед началом учебного года, молодые семьи - осень сезон свадеб.
В то же время, квартиры большей площади, 3-х, комнатные находят своих покупателей с большим трудом, а 4-х комнатные и более квартиры, продать очень сложно. Цены на них были стабильны, с тенденцией к снижению.
Цены на элитное жилье в Центральной части города установились на уровне 1000€ за метр, а стоимость парковочных мест в таких комплексах 8-13 тыс. €.

В структуре проданных объектов недвижимости однокомнатные квартиры и малосемейки составляют 40% продаж, двухкомнатные 30%, трехкомнатные 10%, другие объекты - 20%..

Первичный рынок.

Ситуация на первичном рынке сложилась сложная, подорвано доверие к самой схеме его функционирования. Объем ввода в эксплуатацию жилья снизился в два раза. Строительство на большинстве многоэтажных жилых домов приостановлено. Хуже всего то, что практически остановилась закладка новых объектов. Во время стремительного роста цен мало кто обращал внимание на разрешительную документацию, активность на строительной площадке была главным показателем надежности строительной компании. Поэтому когда у строителей начались проблемы с финансированием, пошла цепная реакция, покупатели начали выжидать, что привело еще к большему недостатку финансирования.
Сложился замкнутый круг, у строителей нет собственных средств, чтобы продолжать строительство, банки их не кредитуют. Покупатели не рискуют участвовать в долевом строительстве, из-за отсутствия каких либо гарантий. Однозначно, что без помощи государства исправить ситуацию невозможно. Помимо социального аспекта – обманутых дольщиков, имеется и много экономических плюсов.
Строительство - базовая отрасль экономики – тянет за собой много смежных отраслей, от транспортников до отделочников, производителей мебели и продавцов бытовой техники. Все это дает увеличение активности в стране в целом, хороший макроэкономический эффект. Для восстановления и стабильного развития строительной отрасли необходимо создание законодательной базы, защищающей права приобретателя строящейся недвижимости и с помощью доступной ипотеки стимулировать спрос на недвижимость. Необходимо создание структуры с обязательным участием государства по выдаче и гарантированию ипотечных кредитов. Привлекать ресурсы, можно выпуская ценные бумаги, например облигации.
Если ситуация с доступным кредитованием не решится в ближайшее время в городские пейзажи возможно возвращение примет позднего социализма - объектов незавершенного строительства, иначе говоря “долгостроев”.
Что касается цен, то они за прошедший год практически не изменились, на рынке можно увидеть предложения в диапазоне 500-700 евро за кв. метр в зависимости от степени готовности и месторасположения новостроя, в центре города - от 800 евро. Стоимость квадратного метра возрастает с увеличением степени готовности дома. В основном продажи идут в домах уже сданных в эксплуатацию, а это приравнивается к вторичному рынку. Среди тенденций развития отрасли можно отметить снижение площади строящихся квартир и повышение этажности домов для уменьшения себестоимости.

Земельные участки для индивидуального строительства.

Земельные участки - ресурс ограниченный, а если они обладают всеми коммуникациями, то можно сказать что дефицитный. Из-за ограниченности предложения цены остались на уровне прошлого года. Причем цены стабилизировались как на качественные земельные участки со всеми коммуникациями, так и на участки без коммуникаций, и на каждый есть свой покупатель.
Первые покупают те, кто хочет сразу приступить к строительству, таким покупателям очень важно, чтобы район был обжитый, а к участку были подведены все коммуникации. Участки без коммуникаций приобретают те покупатели, которые планируют приступить к строительству в ближайшие 3-5 лет, для них фактор коммуникации не самый важный, главное - цена приобретения. Поэтому цены на участки, где отсутствуют газ и городской водопровод, где плохие подъездные пути, значительно ниже. Продавцы таких участков на вопрос о коммуникациях и дорогах отвечают, “все будет, в перспективе”.
Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка В. Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и Белинского в секторе Боюканы составляет 20.000- 25.000€.
Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов. Стоимость одной сотки в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 10 тыс.€; на Боюканах в районе “Alfa” 10-12 тыс.€; на Скиносах 5-7 тыс.€; в районе Агроуниверситета 5-8 тыс. €; на Нижней Ботанике 8-10 тыс.€ за сотку, в районе нового торгового комплекса “Megapolis Mall” на улице Компьютерной стоимость одной сотки составляет 8-10 тыс.€. В районе Технического университета на улице Студенческой 12-15 тыс.€;
Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах расположенных недалеко от города при наличии всех коммуникаций составляет 1 -3 тыс.€ за сотку.
Ставчены - считается самым дорогим пригородом, можно сказать, это практически городская черта. Стоимость одной сотки там составляет 5-6 тыс.€.
Из законодательных нововведений, необходимо отметить изменения, внесенные в Земельный Кодекс в 2010 году. Они позволяют вести строительство индивидуальных жилых домов, на участках с назначением “под огороды”, если они находятся в черте населенного пункта, без смены статуса земельного участка. Это, несомненно, оживит рынок земельных участков.

Индивидуальные жилые дома.

Цены на индивидуальные жилые дома прямо коррелируют со стоимостью земельных участков и себестоимостью строительства. Цены по сравнению с прошлым годом не изменились, количество сделок с домами было незначительным. Рынок жилых домов сложно анализировать, редко встретишь два одинаковых дома. Если принять за некий стандарт, наиболее распространен-ные параметры современного жилого дома с общей площадью 250-300 кв.метров с земельным участком 6 соток, то в наиболее престижных зонах города в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро), Боюканах в районе парка Дендрариум, его стоимость будет составлять 300-350 тыс. €. В других микрорайонах Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы аналогичный дом будет стоить 200-250 тыс. €. В пригородах Кишинева- Криково, Ставчены, Кодру аналогичный дом стоит 100-120 тыс. €. На рынке сохраняется дисбаланс спроса и предложения, существует недостаток домов небольших площадей 150-200 кв.м с функциональной планировкой. В продаже были представлены дома больших площадей 350-400 кв.м. Строительство небольших современных домов в коттеджных поселках должно удовлетворить этот спрос и вывести рынок индивидуальных жилых домов на новый уровень, сделать ценообразование более прозрачным и понятным.

Общие выводы по рынку жилой недвижимости г. Кишинева и прогнозы на 2011 год.

Рынок жилой недвижимости пришел к равновесию, цены, спрос и предложение стабилизировались. Но тенденции дальнейшего развития рынка - стабилизация с последующим ростом или с дальнейшим падением пока еще не проявились. Равновесие очень шаткое. Выход из кризиса не будет быстрым.
Негативно на рынок недвижимости может повлиять сложная экономическая ситуация в стране, политическая неопределенность. Положительным фактором может стать объем денежных переводов, который после падения в 2009 году на 30-35 % стабилизировался, и даже вырос на 6% по итогам 2010 года до 1,126 млрд. долл. США. Этот “главный” макроэкономический показатель Молдовы всегда играл важнейшую роль для рынка недвижимости. Значительная часть этих денег в виде инвестиционных покупок попадала на рынок недвижимости, за счет этих денег росли цены на недвижимость и объемы продаж.
По нашему мнению в течение 2011 года колебания цен будут незначительными, активность на рынке должна возрасти, увеличиться количество сделок, даст о себе знать отложенный платежеспособный спрос. Наметившаяся стабилизация рынка может стать аргументом для потенциальных покупателей, откладывавших приобретение недвижимости до прояснения ситуации на рынке. Снижение доходности по депозитам в 2,5-3 раза, сделает более привлекательным приобретение недвижимости с целью ее дальнейшей сдачи в аренду. Инвестиции в недвижимость будут не спекулятивными как в недавнем прошлом, а долгосрочными, с невысокой доходностью, но и с небольшими рисками. В Молдове, где слабый фондовый рынок и нет других инструментов сбережений, недвижимость - была и остается самым популярным способом сохранения и приумножения капитала, особенно на фоне нестабильности основных мировых валют.

АРЕНДА

Жилая недвижимость.

На развитых рынках размер арендной платы и стоимость недвижимости имеет прямую зависимость, постепенно в этом направление развивается и наш рынок. Один из способов определения стоимости недвижимости основан на расчете стоимости арендной платы. В Кишиневе, несмотря на небольшое снижение стоимости недвижимости в 2010 году стоимость найма осталась без изменений.
Все квартиры, сдаваемые в аренду, можно разделить на две разные по размеру группы - одна большая - жилье эконом-класса, и небольшая - жилье бизнес-класса.
Жилье эконом-класса - это квартиры типовых серий, в спальных районах города в среднем состоянии. Наниматели такого жилья в основном наши сограждане, молодые семьи и студенты.
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 130-150 €; двухкомнатной 150-200€; трехкомнатной 200-250€, т. е от 3-5 € за 1 кв. метр общей площади. Годовая доходность от сдачи в аренду составляет 5-6%.
Жилье бизнес-класса- это квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью укомплектованные бытовой техникой. Месторасположение – как правило, центр города или главные улицы районов города.
Нанимателями такого жилья, как правило, являются иностранцы, бизнесмены и работники иностранных представительств, а также наши преуспевающие сограждане.
Однокомнатная квартира такого уровня сдается за 250-300€, двухкомнатная 400-500€. Годовая доходность от сдачи в аренду 7-8%.
Часто бывает, что арендодатель, который, безуспешно пытается сдать квартиру на долгий срок, соглашается на краткосрочную аренду на 3-10 дней. Стоимость одного дня проживания составляет 35-50€, в этом случае, доходность может составить15%, но это уже не совсем найм, больше похоже на гостиничный бизнес, поскольку присутствуют дополнительные услуги.

Коммерческая недвижимость.

В сегменте офисной недвижимости в течение года происходила выравнивание стоимости арендной платы. Администраторы некоторых бизнес-центров, осознав реальность, привели стоимость арендной платы в соответствии с рыночной ситуацией. Сложившейся уровень цен на аренду офисных помещений в размере 10-18 € за метр в месяц, в зависимости от месторасположения и уровня оснащенности офиса.
В прессе и на улицах города сейчас можно увидеть много объявлений с рекламой аренды офисных помещений разного класса.
Стабилизировалась стоимость аренды и в торговых центрах. Снижение объемов продаж заставляет администрацию нехотя, но все же идти на снижение, чтобы не потерять арендаторов. Стоимость арендной платы 10-25 € в месяц.
В магазинах расположенных на главных улицах, таких как Московский проспект, Дачия, стоимость аренды одного метра составляет 10-15 €,исключение составляют торговые помещения на главной улице города бульваре Штефана чел Маре. Разброс цен здесь большой, в среднем 50-60€ за метр.
Заявленные цены на аренду производственной и складской недвижимости те же, но в процессе переговоров арендодатели готовы предоставить серьезные скидки при условии долгосрочной аренды.
Производственные помещения в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей можно арендовать за 1-3 €, а складские за 3-5 €.

Общие выводы по аренде в г. Кишиневе и прогноз на 2011 год.

Во время стремительного роста цен на недвижимость, мало кого из инвесторов интересовал доход от аренды, так как заметную прибыль приносил прирост стоимости. Решение о приобретении недвижимости принималось не на основе расчета окупаемости, а на основе эмоций и личных предпочтений. Кризис изменил этот подход. В условиях стагнирующего рынка, доход от сдачи в аренду становиться важным фактором.
Стоимость арендной платы во всех сегментах осталась неизменной, рынок стабилизировался. Однако достаточно большое количество недвижимости предназначенной для сдачи в аренду простаивает, предложение превышает спрос. В 2011 стоимость арендной платы не измениться, а наполняемость площадей будет, зависит от ситуации в экономике.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Наличие разнонаправленных трендов особенно заметно на рынке коммерческой недвижимости. Наибольшая активность в течение 2010 году была сегменте торговой недвижимости.
В спросе, как небольшие универсальные помещения, подходящие под разные виды деятельности, так и большие площади.
Появление нескольких новых продовольственных сетей подогрело спрос к приобретению объектов под супермаркеты.
В магазинах, расположенных на основных магистралях, таких как, бульвар Дачия, Московский проспект стоимость одного метра составляет от 1000€ до 1500 €.
В крупных торговых центрах стоимость торговых площадей составляет от 800-2500€, за кв.м., в зависимости от этажа и месторасположения.
Исключение составляет б-р Штефана чел Маре, здесь стоимость одного квадратного метра составляет 4000 - 6000€.
Очень активен сегмент небольших продовольственных магазинов возле дома, внутри жилых кварталов. Кризис показал их высокую устойчивость. Стоимость торговых помещений, на периферийных улицах, 700€ -1000€.
Менее активным был сегмент офисной недвижимости. Средняя стоимость офисных помещений – 800-1200€, в зависимости от площади и месторасположения. Пользуются спросом небольшие 50-100 метров помещения и квартиры на первых этажах жилых домов, с перспективой смены статуса и организацией отдельного выхода.
Несмотря на проблемы с наполняемостью офисных центров, инвесторы заинтересованы в таком строительстве. Земельные участки, подходящие под строительство офисных центров продаются по цене 50.000€ за сотку в центре города и по цене 20-30.000€ в других районах. Для строительства современного бизнес-центра необходимо не менее 10 соток.
В сегменте производственной и складской недвижимости полный штиль. И если складские активы еще продаются, то промышленные мало кого интересуют. Среди аутсайдеров спроса - активы отраслей наиболее сильно пострадавших от кризиса – винодельческой, строительной.
Средняя стоимость одного квадратного метра производственно-складских помещений в промышленных зонах города находится в диапазоне 100-250€ в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей, а земельных участков производственного назначения 3000-6000€ за сотку.
Проведение земельных аукционов оживило рынок земельных участков коммерческого назначения. Цены реализации были высокими. Это еще раз подтвердило тезис о том, что качественные земельные активы с хорошим расположением всегда в цене.
Продолжается, правда и не такими темпами как раньше, консолидация сельскохозяйственных земель для агропромышленного производства, закладки виноградников столовых сортов и садов. Стоимость 1 га пашни в радиусе 25-35 км от Кишинева, составляет 10-15.000 лей за 1 га в зависимости от типа почвы, бонитета, рельефа. Консолидированные участки, от 20 га, могут стоить на 20-30% дороже.
На рынке много предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения вблизи черты города. В предыдущие годы, они активно перепродавались по очень высоким ценам с перспективой перевода их в категорию земель подходящих для строительства. Но и без того длительная и сложная процедура смены статуса земли усугубилась политическим кризисом. Сейчас спрос на них отсутствует полностью, в ближайшее время строить в пригороде никто не собирается. Предлагаются к продаже такие участки по цене от 10.000-60.000 € за 1 га.

Общие выводы по коммерческой недвижимости г. Кишинева и прогноз на 2011 год

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости отражает структуру экономики республики. Недвижимость востребована, для того чтобы хранит товар, продавать его, и офис из которого осуществляется управление этими процессами. Производство непопулярно, поэтому его активы и не интересуют покупателей. Цены на производственную недвижимость будут снижаться, а на торговую и офисную стабильны.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Кризис качественным образом меняет рынок недвижимости. Он перестает быть спекулятивным, становиться консервативным, низкодоходным, как и подобает быть рынку с невысокими рисками. Несмотря на то, что говорить о преодолении кризиса пока рано, стабилизация рынка недвижимости во всех его сегментах, позволяет сделать предположение, что ценовое дно пройдено. Дальнейшее его развитие, рост или стагнация зависит от политической и экономической ситуации в стране.

Динамика изменения стоимости недвижимости 1995-2007гг, $/m²
Year Price
Total 806
1995 180
1996 200
1997 250
1998 230
1999 150
2000 121
2001 172
2002 225
2003 355
2004 490
2005 648
2006 806
2007 725