Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Контакты Nika Imobil контакты

Отображение динамики в выбранном интервале:

От: До:

Обзор рынка недвижимости мун. Кишинев за 2011 год

Жилая недвижимость

Вторичный рынок.

Прошедший год можно назвать самым стабильным на рынке жилья с начала кризиса. С лета 2010 года, и в течение всего 2011 года, цены на квартиры были неизменны. На графике видно, что кривая на этом отрезке - без взлетов и падений. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади типовых квартир составляла 650-670€. Колебания в пределах 3% можно отнести к статистической погрешности.

По сравнению с прошлым годом активность покупателей немного повысилась, квартиры стали «уходить» быстрее. Средний срок экспозиции квартир сократился до 2-3 месяцев. Это подтверждают и данные ГП “Кадастру”, за 8 месяцев 2011 года количество операций купли продажи увеличилось на 3,1%.

Активность в течение года на рынке недвижимости была стабильной, пасхальные праздники прошли без ажиотажа, лето прошло спокойно. Последние годы демонстрируют нам одну интересную особенность. Классическая формула сезонности, при которой основные всплески покупательской активности приходились на весну, период пасхальных праздников и осень, а летом начиналось затишье, после кризиса перестала работать. Ожидалось, что с началом осени - высокого сезона для рынка недвижимости, наступит оживление. Не получилось, несмотря на рост объема денежных переводов из-за рубежа, который составил 87,5% от максимальных значений 2008 года и неплохой для сельского хозяйства год.

Рост активности вызвали совсем другие, внутренние и внешние факторы, и произошло это в конце года, в ноябре. Вначале повлияла макроэкономика. Создалось впечатление, что информацию о новой волне кризиса в еврозоне каждая из сторон, и продавцы и покупатели, восприняли как руководство к действию. Учитывая, что цены на недвижимость у нас номинируется в евро, продавцы, которые продают недвижимость с целью переезда, а таких сейчас большинство, решили ускорить продажу, чтобы не потерять больше на обмене валют. У ближайших соседей, в России и Украине, цены номинируются в долларах США. Покупатели решили переждать валютные потрясения, вложившись в недвижимость, и тоже ускорили приобретение.

Но это не были чисто инвестиционные покупки. Покупатели, которые планировали, приобретение в ближайшей перспективе решили поспешить. В результате рынок оживился, количество сделок в ноябре выросло на треть. Самое дешевое жилье оказалось наиболее востребованным. Покупатели понимают, что в нужный момент смогут реализовать такой актив как минимум без потерь.

На рынке недвижимости так бывает. Финансовый кризис способствует притоку денег на рынок жилья, что на короткий промежуток времени выживает оживление на рынке. Другим важным фактором, но уже внутреннего происхождения, повлиявшим на увеличение активности на рынке недвижимости, стало изменение налоговой политики. Введение налога на прибыль для юридических лиц и механизма косвенного контроля за крупными приобретениями физических лиц, вызвало острое желание сторон закрыть сделки до конца года.

Как результат, картина вторичного рынка жилой недвижимости в Кишиневе в 2011 году выглядела следующим образом.

Наибольшим спросом пользуется недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 25.000-40.000€. – это 1-2х комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах, самый ликвидный товар на рынке. Однокомнатные квартиры в среднем по городу продаются по цене 800-850€ за один метр общей площади, двухкомнатные по 700-750€, а трехкомнатные по 650-700€.

В структуре продаж, на одно и двухкомнатные квартиры приходиться 60-70% рынка. В то же время, квартиры большей площади, 3-х, комнатные находят своих покупателей с большим трудом, а 4-х комнатные и более квартиры, продать очень сложно.

Наибольшим спросом среди покупателей пользуются квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка, благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребованное жилье на Боюканах и Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры между микрорайонами может достигать 5-7%.

Покупатели предпочитают квартиры к котельцовых домах, несмотря на то, что они стоят на 10% дороже, чем аналогичные в панельных домах. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах, из-за отсутствия газа и худшего состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в Центральной части города установились на уровне 1000€-1200€ за метр, а стоимость парковочных мест в таких комплексах 8-13 тыс. €.

Первичный рынок.

Ситуация на первичном рынке продолжает оставаться сложной, но наметились и положительные тенденции. Началась закладка новых многоэтажных домов, идет сдача в эксплуатацию начатых еще до кризиса объектов. Активно рекламируются будущие проекты.

Ситуация не может не удивлять, непонятно, за чей счет будет осуществляться финансирование строительства. Покупатели не рискуют участвовать в долевом строительстве, особенно на начальной стадии, из-за отсутствия каких либо гарантий своевременного окончания строительства. Банки очень настороженно относятся к кредитованию строительных проектов. Смогут ли строители за счет собственных ресурсов финансировать строительство, неизвестно. Что касается цен, то они за прошедший год не изменились, на рынке можно увидеть предложения в диапазоне 500-700 евро за кв. метр в зависимости от степени готовности и месторасположения новостроя, в центре города - от 800 евро. Стоимость квадратного метра возрастает с увеличением степени готовности дома. В основном продажи идут в домах с высокой степенью готовности. Среди тенденций развития отрасли можно отметить продолжающееся снижение площади строящихся квартир и повышение этажности домов для уменьшения себестоимости. Также появляются предложения о продаже жилья с отделкой под ключ.

“Трендом” года в Кишиневе стало строительство мансард. За последние четыре года в Кишиневе было выдано 161 разрешение на строительство мансард, завершены 22 мансарды, еще 27 строятся. По 70% разрешений строительство не ведется или идут судебные разбирательства из-за несоблюдения технических параметров и архитектурных стандартов зданий. Таким образом, строительство мансард забуксовало. Хорошая в принципе идея, решающая много проблем, была дискредитирована некачественным исполнением. Старый регламент 2001 года, по которому выдавались разрешения на строительство, четко не регламентировал многие спорные вопросы. Предлагались мансарды по цене 500-700 €, что сопоставимо с ценой квартиры в новом доме. Доступным для покупателей этот тип жилья стал благодаря тому, что площади квартир мансардного типа небольшие -20-60кв. метров.

Земельные участки для индивидуального строительства.

Свободной земли в городе становится все меньше, цены на земельные участки остались на уровне прошлого года. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка В. Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и Белинского в секторе Боюканы составляет 20.000 - 25.000€. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов. Стоимость одной сотки в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 10 тыс.€; на Боюканах в районе “Alfa” 10-12 тыс.€; на Скиносах 5-7 тыс.€; в районе Агроуниверситета 5-8 тыс. €; на Нижней Ботанике 8-10 тыс.€ за сотку, в районе нового торгового комплекса “Megapolis Mall” на улице Компьютерной, стоимость одной сотки составляет 8-10 тыс.€. В районе Технического университета на улице Студенческой 12-15 тыс.€; Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах расположенных недалеко от города при наличии всех коммуникаций составляет 1 -3 тыс.€ за сотку, без коммуникаций до 1000€. Ставчены - считается самым дорогим пригородом, можно сказать, это практически городская черта. Стоимость одной сотки там составляет 5-7 тыс.€.

Индивидуальные жилые дома.

Цены на индивидуальные жилые дома по сравнению с прошлым годом не изменились. Количество сделок с домами всегда было незначительным, однако в денежном выражении их доля велика. Рынок жилых домов сложно анализировать, разброс цен очень большой. Имеет значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность. Если принять за некий стандарт, наиболее распространенные параметры современного жилого дома с общей площадью 250-300 кв.метров с земельным участком 6 соток, то в наиболее престижных зонах города в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро), Боюканах в районе парка Дендрариум, его стоимость будет составлять 300-350 тыс. €. В других микрорайонах Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы аналогичный дом будет стоить 200-250 тыс. €. В пригородах Кишинева- Криково, Ставчены, Кодру аналогичный дом стоит 100-150 тыс. €. На рынке сохраняется дисбаланс спроса и предложения, существует недостаток домов небольших площадей 150-200 кв.м с функциональной планировкой. В продаже на открытом рынке в основном были представлены дома больших площадей 350-400 кв.м. Выход на рынок коттеджных поселков рынок воспринял сдержанно, продажи идут осторожно.

Аренда

Жилая недвижимость.

Ситуация на рынке аренды развивалась по стандартной схеме, летом после окончания учебного года затишье, а осенью, арендаторы активно взялись за поиск нового жилья. Ажиотаж продолжался до ноября, после этого рынок вернулся к спокойному состоянию, и будет прибывать в нем до начала следующего сезона. Стоимость найма в 2011 году осталась прежней по сравнению с 2010 годом. Все квартиры, сдаваемые в аренду, можно разделить на две разные по размеру группы - одна большая - жилье эконом-класса, и небольшая - жилье бизнес-класса. Жилье эконом-класса - это квартиры типовых серий, в спальных районах города в среднем состоянии. Наниматели такого жилья в основном наши сограждане, молодые семьи и студенты. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 130-150 €; двухкомнатной 150-200€; трехкомнатной 200-250€, т.е. от 3-5 € за 1 кв. метр общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Годовая доходность от сдачи в аренду составляет 5-6%.

Жилье бизнес-класса - это квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью укомплектованные бытовой техникой. Месторасположение – как правило, центр города или главные улицы районов города. Нанимателями такого жилья, как правило, являются иностранцы, бизнесмены, а также наши преуспевающие сограждане. Однокомнатная квартира такого уровня сдается за 250-300€, двухкомнатная 400-500€. Годовая доходность от сдачи в аренду 6-7%.

В этом сегменте выделяются несколько домов премиум класса. Это жилые комплексы “Crown plaza”на ул. Букурешть, “Lara city” на ул. №31 августа, новые дома на М.Еминеску. В них стоимость арендной платы значительно выше. Основным их преимуществом является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры здесь составляет 800-1000€, трехкомнатной 1000-1200€,включая аренду парковочного места.

Стоимость аренды современного нового дома в районе парка В.Морилор (бывш.Комсомольское озеро) составляет 2-2.500€, хотя по некоторым объектам может доходить до 4.000€ в месяц.

Увеличивается количество квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду, как альтернатива размещения в гостиницах. Стоимость одного дня проживания составляет 35-70€, в этом случае, доходность может составить более 10%, но это уже не совсем найм, больше похоже на гостиничный бизнес, поскольку присутствуют дополнительные услуги.

Коммерческая недвижимость.

На рынке аренды коммерческой недвижимости нарастает конкуренция. Появляется все больше собственников рассматривающих принадлежащею им недвижимость не просто как актив, но и как инструмент получения прибыли. Они стараются привести свое имущество в хорошее состояние и сдать на долгосрочный период. Арендная плата становиться важным источником дохода. Стоимость найма во всех сегментах коммерческой недвижимости стабилизировалась. Средняя ставка найма офисной недвижимости составляет 8-14 € за метр в месяц, в зависимости от месторасположения и уровня оснащенности офиса. Спросом пользуются небольшие, до 100 кв.м. помещения. Большие площади сдать сложно, стоимость найма составляет 6-8€ в месяц. В сегменте офисной недвижимости предложение превышает спрос, срок экспозиции объектов составляет 1-3 месяца.

В торговых центрах стоимость арендной платы 10-25 € в месяц. В магазинах расположенных на главных улицах, таких как Московский проспект, Дачия, стоимость аренды одного метра составляет 10-15 €,исключение составляют торговые помещения на главной улице города бульваре Штефана чел Маре. Разброс цен на главной улице города большой, от 50 € до 100€, в среднем 50-60€ за метр. Сегмент торговой недвижимости самый активный. Спрос превышает предложение, период экспозиции объектов составляет 1-2 месяца.

Меньше всего активности в сегменте производственных и складских помещений, предложение значительно превышает спрос. Производственная недвижимость и склады без оборудования сдаются по 1-3 € за метр в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей. Оборудованные складские помещения можно арендовать за 3-5 €.

Как правило, в процессе переговоров арендодатели готовы предоставить скидки при условии долгосрочной аренды.

Примечание: стоимость арендной платы указывалась с НДС, коммунальные услуги оплачиваются отдельно

Коммерческая недвижимость

Ситуация в разных сегментах коммерческой недвижимости в течение года складывалась по-разному. Наибольшая активность в течение 2011 года была в сегменте торговой недвижимости. Спросом пользовались как небольшие универсальные помещения, подходящие под разные виды деятельности, так и большие площади. В магазинах, расположенных на основных магистралях, таких как, бульвар Дачия, Московский проспект стоимость одного метра составляет от 1000€ до 1500 €. В крупных торговых центрах стоимость торговых площадей составляет от 800-2500€, за кв.м., в зависимости от этажа и месторасположения. Исключение составляет б-р Штефана чел Маре, здесь стоимость одного квадратного метра составляет 4000 - 6000€. Очень активен сегмент небольших универсальных помещений внутри жилых кварталов. Их приобретают под небольшие продуктовые магазины, парикмахерские, для общепита. Даже в кризис они остаются востребованными. Стоимость торговых помещений, на периферийных улицах, 700€ -1000€.

Менее активным был сегмент офисной недвижимости. Средняя стоимость офисных помещений – 800-1200€, в зависимости от площади и месторасположения. Пользуются спросом небольшие 50-100 метров помещения и квартиры на первых этажах жилых домов, с перспективой смены статуса и организацией отдельного выхода. Несмотря на проблемы с наполняемостью офисных центров, инвесторы заинтересованы в таком строительстве. Земельные участки, подходящие под строительство офисных центров продаются по цене 50.000€ за сотку в центре города и по цене 20-30.000€ в других районах. Для строительства современного бизнес-центра необходимо не менее 10 соток. В сегменте производственной и складской недвижимости намного спокойнее. И если складские активы еще продаются, то промышленные мало кого интересуют. Много таких объектов перешло во владение банков. Средняя стоимость одного квадратного метра производственно-складских помещений в промышленных зонах города находится в диапазоне 100-250€ в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей, а земельных участков производственного назначения 3000-6000€ за сотку. По республике стоимость производственной недвижимости составляет 40-80€,а земельных участков 300-800€ за сотку.

Продолжается консолидация сельскохозяйственных земель для агропромышленного производства, закладки виноградников и садов.

Стоимость 1 га пашни в радиусе 25-35 км от Кишинева, составляет 10-15.000 лей за 1 га в зависимости от типа почвы, бонитета, рельефа. По республике 1 га стоит от 7 -10.000 леев. Консолидированные участки, от 20 га, могут стоить на 20-30% дороже. На рынке много предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения вблизи черты города. В предыдущие годы, они активно перепродавались по очень высоким ценам с перспективой перевода их в категорию земель подходящих для строительства. Но и без того длительная и сложная процедура смены статуса земли усугубилась политическим кризисом. Сейчас спрос на них отсутствует полностью, в ближайшее время строить в пригороде никто не собирается. Предлагаются к продаже такие участки по цене от 10.000-60.000 € за 1 га.

 

 

Заключение и прогноз на 2012 год

Ситуация на рынке недвижимости за прошедший год практически не изменилась. Стабилизация произошла во всех сегментах. Колебания цен были незначительными, активность на рынке возросла, увеличилось количество сделок. Поменялось само видение рынка, он перестал быть спекулятивным, стал консервативным, низкодоходным, как и подобает быть рынку с невысокими рисками. Несмотря на то, что говорить о преодолении кризиса пока рано, оптимизма на рынке стало больше.

В конце 2010 нами было выдвинуто предположение о том, что ценовое дно на рынке пройдено, и мы прогнозировали, что с 2011 года рынок недвижимости начнет оживать. Прогноз полностью оправдался. С большой долей уверенности, мы можем говорить, что этот прогноз останется актуальным и для будущего года. Текущая ситуация сохраниться на рынке и в 2012 году, цены будут стабильны с небольшими колебаниями, активность на рынке должна возрасти, увеличиться количество сделок, даст о себе знать отложенный платежеспособный спрос. При условии что политический и экономический кризис не будет углубляться, рынок постепенно начнет оживать. Но если негативные прогнозы в экономике оправдаются, а политический кризис не будет преодолен, постепенное, без обвалов, снижение цен продолжиться. Покупатели и продавцы будут действовать с оглядкой на экономическую и политическую ситуацию, от этого зависит тенденция развития рынка недвижимости.

Динамика изменения стоимости недвижимости 1995-2007гг, $/m²
Year Price
Total 806
1995 180
1996 200
1997 250
1998 230
1999 150
2000 121
2001 172
2002 225
2003 355
2004 490
2005 648
2006 806
2007 725