Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Контакты Nika Imobil контакты

Отображение динамики в выбранном интервале:

От: До:

 

Обзор рынка недвижимости  мун.  Кишинев за 2012 год

           Если постараться кратко охарактеризовать итоги 2012 года, то можно сказать, что ситуация на рынке недвижимости не изменилась по сравнению с прошлым годом – колебания цен были незначительными, активность была невысокой. Хотя прогнозы на 2012 год были более оптимистичными и виделся этот год по-другому. Было ощущение, что нижняя точка падения пройдена, ситуация на рынке недвижимости достигла своего дна и пришло время восстановления. Но ожидания не оправдались – кризис затянулся.

Жилая недвижимость

Вторичный рынок

Здесь самые прочные позиции у жилья эконом класса – квартир типовых серий. И это понятно: потребность в жилье есть всегда, вне зависимости от экономических или политических катаклизмов. Поэтому в этом сегменте рынка сделки идут постоянно, с большей или меньшей активностью, с учетом сезонности. В 2012 г. цены и спрос на  жилье остались неизменными. В течение года средняя стоимость одного квадратного метра общей площади типовых квартир составляла 650€. Эта цена с небольшими отклонениями сохраняется на рынке уже два с половиной года.

 В начале года на рынке недвижимости отмечалась высокая активность, что является нехарактерным для этого периода. Но уже в феврале движение стало заметно замедляться. Поначалу винили в этом  погодные условия – необыкновенно холодный последний месяц зимы, и ждали наступления весны, а с ней и “пробуждения” рынка. Потом были надежды на осень, но и они не оправдались. Здесь, уже причиной называли последствия засухи. Если же отступить от “климатической версии”, то перед нами довольно явно вырисовывается реалистичная картина. Уже ставший хроническим политический кризис в стране, а также ухудшающаяся экономическая ситуация, снижение объема иностранных инвестиций и, как результат всего этого, отток населения – условия, которые никак не могли способствовать развитию рынка недвижимости. И даже небольшой рост – на 3,5% - объема денежных переводов, достигший уровня 1 млрд 494 млн долларов США, не смог переломить ситуацию в лучшую сторону.

Итак, в результате, ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе выглядела следующим образом.

Наибольшим спросом пользовалось недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 25.000-40.000€. – это 1-2х комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах. Однокомнатные квартиры в среднем по городу продавались по цене 800-850€ за один метр общей площади, двухкомнатные – по цене 700-750€, а трехкомнатные – по цене 650-700€.

В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – одно- и двухкомнатных квартир – приходилось 60-70% сделок. В то же время 3-комнатные квартиры находили своих покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более квартиры продавались очень сложно.

Наибольшим спросом среди покупателей пользовались квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка, благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребованное жилье – на Боюканах и Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры в этих микрорайонах достигала 5-7%.

Покупатели предпочитают квартиры к котельцовых домах, несмотря на то, что они стоят на 10% дороже, чем аналогичные в панельных домах. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах, из-за отсутствия газа и худшего состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в Центральной части города установились на уровне 1000€-1200€ за метр, а стоимость парковочных мест в таких комплексах 8-13 тыс. €.

Первичный рынок.

В 2012 г. кризис продолжал оказывать влияние на рынок “новостроя” – сейчас основная масса покупателей может позволить себе жилье только небольшой площади. Застройщики отреагировали на новую структуру спроса. Уменьшилась площадь строящихся квартир в новых домах: теперь площадь 1-комнатных квартир – 40-50 м2, 2-комнатных – 60-70 м2, 3-комнатных – 80-85 м2. При этом значительно увеличилась – до 70-80% ­­- доля 1-2-комнатных квартир в строящихся домах. В тоже время нередки случаи, когда в проекте дома трехкомнатных квартир не предусмотрено вообще.

В ушедшем году произошли изменения и в законодательной базе рынка недвижимости. Так, значительно улучшилась ситуация с защитой прав покупателей жилья в строящихся домах. Договор об инвестициях в строительство оформляется  у нотариуса и в течение 15 дней обязательно должен быть зарегистрирован в ТКО, с присвоением кадастрового номера. Это исключает возможность многократных продаж квартир в строящихся домах. К сожалению, дальше покупателю остается только ждать выполнения условий контракта. К сожалению – потому что нередки случаи, когда строительство замораживается застройщиком по причине нецелевого использования денег или даже мошенничества. Проблема ”обманутых дольщиков” актуальна и у нас в стране. Тем более сейчас, когда государственные структуры задействованы в политических баталиях, на участие в которых уходит вся их рабочая энергия, и на контроль за исполнением инвестиционных договоров в строительстве сил не остается. Все структуры, привлекающие деньги от населения - банки, страховые компании имеют своих регуляторов, а строители нет. Таким образом, в строительстве существует контроль только за проектированием и качеством строительно-монтажных работ, а в той части законодательства, которая отвечает за финансовые операции, явно просматривается брешь.   

Необходимо в срочном порядке разработать механизм, который мог бы гарантировать ”дольщикам” исполнение обязательств со стороны строительных компаний, привлекающих денежные средства для строительства.

В качестве таких мер можно предложить банковскую гарантию для застройщика, или страхование его ответственности страховой компанией. Несмотря на  то, что это приведет к увеличению себестоимости строительства, только такие меры помогут защитить покупателей, которые сейчас не рискуют участвовать в долевом строительстве на начальной стадии именно из-за отсутствия каких либо гарантий своевременного окончания строительства.

 Банки очень настороженно относятся к кредитованию строительных проектов. Сейчас строительство финансируется в основном за счет средств застройщиков, которые привлекают их в частном порядке у небанковских финансовых организаций или частных инвесторов, в том числе из-за границы.

Что касается цен, то они за прошедший год не изменились: на рынке можно увидеть предложения в диапазоне 500-700€  м2 (в Центре города – от 800-1200€ м2), в зависимости от степени готовности и месторасположения новостроя. Стоимость квадратного метра возрастает с увеличением степени готовности дома. В основном, продажи идут в домах с высокой степенью готовности.

Бум строительства мансард постепенно сходит на нет. Хорошая, в принципе, идея, решающая многие проблемы, была дискредитирована некачественным исполнением. Старый регламент 2001 года, по которому выдавались разрешения на строительство, четко не регламентировал многие спорные вопросы.

Кроме того, страдала и ценовая политика: предлагались мансарды по цене 500-700 €, что сопоставимо с ценой квартиры в новом доме. Доступным для покупателей этот тип жилья стал только благодаря тому, что площади квартир мансардного типа небольшие – 20-60 кв. м. Но и тут не обошлось без подводных камней. Во-первых, таких “бюджетных вариантов” было немного, и предлагались они в основном в мансардах, которые были надстроены над общежитиями. Это, как правило, не очень привлекало покупателей. Во-вторых, сыграли свою роль и особенности проектирования мансардного строительства. Так, размещаться санузлы в мансардах можно только над санузлами последнего этажа, а не над жилыми помещениями. В результате спроектировать мансарды маленьких площадей очень часто не удавалось, приходилось строить и трехкомнатные квартиры. А они уже продавались тяжело. Для того чтобы уменьшить площадь строящихся квартир, начали возводить двухуровневые мансарды, размещая санузлы на вторых этажах квартир. Такая планировка очень настораживала покупателей.

Земельные участки для индивидуального строительства.

Свободной земли в городе становится все меньше, но цены не растут, и остаются на уровне прошлого года. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Боюканы составляет 20.000 - 25.000€. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов. Цена за одну сотку в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 10 тыс.€; на Боюканах, в районе завода “Alfa” - 10-12 тыс.€; на Скиносах – 5-7 тыс.€; в районе Агроуниверситета – 5-8 тыс.€; на Нижней Ботанике – 8-10 тыс.€, в районе нового торгового комплекса “Megapolis Mall”, на улице Компьютерной – 8-10 тыс.€; в районе Технического университета на улице Студенческой – 12-15 тыс.€. Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах к Кишиневу, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций, составляет 1-3 тыс.€, без коммуникаций – до 1000€. Самым дорогим пригородом являются Ставчены. Это практически городская черта и стоимость одной сотки здесь составляет 5-7 тыс.€.

Индивидуальные жилые дома.

Цены на индивидуальные жилые дома по сравнению с прошлым годом не изменились. Количество сделок с домами всегда было незначительным, однако в денежном выражении их доля велика.

Рынок жилых домов сложно анализировать, разброс цен очень большой. Имеет значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность. Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного жилого дома с общей площадью 250-300 м2, с земельным участком в 6 соток, то в наиболее престижных зонах города - в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и парка Дендрариум - его стоимость будет составлять 300-350 тыс. €. В других микрорайонах – Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы – аналогичный дом будет стоить 200-250 тыс. €. В пригородах Кишинева – Криково, Ставчены, Кодру – аналогичный дом стоит 100-150 тыс. €. На рынке сохраняется дисбаланс спроса и предложения. Так, в продаже в основном были представлены дома больших площадей – 350-400 м2, в то время, как пользующиеся большей популярностью дома небольших площадей в 150-200 м2с функциональной планировкой – в дефиците. Стоит отметить, что дома в коттеджных поселках практически не продавались в прошлом году. По этой причине, видимо, в ближайшее время строительство коттеджных поселков вестись не будет, идея эта тяжело приживается на нашем рынке.

Аренда

Жилая недвижимость.

Ситуация на рынке аренды развивалась по стандартной схеме: летом после окончания учебного года – затишье, а осенью арендаторы активно взялись за поиск нового жилья. Ажиотаж продолжался до ноября, после этого рынок вернулся к спокойному состоянию, и будет прибывать в нем до начала следующего сезона.

Стоимость найма в 2012 году осталась прежней по сравнению с 2010 и 2011 годом. Все квартиры, сдаваемые в аренду, можно разделить на две различные по размеру группы. Одна, большая – жилье эконом-класса. И небольшая – жилье бизнес-класса. Жилье эконом-класса – это квартиры типовых серий в спальных районах города в среднем состоянии. Наниматели такого жилья, в основном, наши сограждане, молодые семьи и студенты. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 130-150€; двухкомнатной – 150-200€, трехкомнатной – 200-250€, т.е. цена варьируется от 3-5€ за 1 м2общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Годовая доходность от сдачи в аренду составляет 5-6%.

Жилье бизнес-класса – это квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью укомплектованные бытовой техникой. Месторасположение – как правило, центр города или главные улицы районов города. Нанимателями такого жилья чаще всего являются иностранцы, бизнесмены, а также наши преуспевающие сограждане. Однокомнатная квартира такого уровня сдается за 250-300€, двухкомнатная – 400-500€. Годовая доходность от сдачи в аренду – 6-7%.

В этом сегменте выделяются несколько домов премиум-класса. Это жилые комплексы “Crown plaza” на ул. Букурешть, “Lara city” на ул. 31 Августа, новые дома на ул. М. Еминеску. В них стоимость арендной платы значительно выше. Основным их преимуществом является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры здесь составляет 800-1000€, трехкомнатной – 1000-1200€, включая аренду парковочного места.

Стоимость аренды современного нового дома в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) составляет 2000-2500€, хотя в некоторых случаях может доходить до 4000€ в месяц.

Увеличивается количество квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду – как альтернатива размещения в гостиницах. Стоимость одного дня проживания составляет 35-70€. В этом случае доходность может составить более 10%. Но такие сделки менее подходят под определение “найм”, их скорее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют дополнительные услуги.

Коммерческая недвижимость

Из всех сегментов коммерческой недвижимости большим спросом у покупателей пользовалась торговая и офисная недвижимость небольших и средних площадей, расположенная на первых этажах. На ее долю приходилась основная часть всех сделок. Самые низкие показатели спроса у недвижимости в подвальных и цокольных этажах, у промышленной недвижимости и на рынке земельных участков. Такая ситуация – еще один показатель кризисного застоя, потому как приобретение коммерческой недвижимости происходит, как правило, при развитии бизнеса, а в условиях снижения  доходов – не до развития, тут главное – удержаться на плаву.

В этом сигменте вновь наблюдается несоответствие спроса и предложения. Востребованы только качественные объекты, а более 50% рынка составляет низколиквидная недвижимость, на которую, в свою очередь, спроса нет. Как правило, это залоги, выставляемые банками на реализацию.

Если говорить об офисных объектах, то здесь пользуется спросом недвижимость с хорошим местоположением и наличием парковки. Преимуществом также будет близкое расположение к точкам общепита.

Если говорить о торговой недвижимости, то здесь популярностью, конечно, пользуются объекты с большой проходимостью. Покупают коммерческую недвижимость, в основном, торговые сети для размещения новых точек или частные инвесторы, как инвестицию для последующей сдачи в найм.

Но, если в докризисные времена клиенты соглашались почти на любое торговое помещение и предполагали ежегодный рост стоимости квадратного метра на 20%, то сейчас покупают только те помещения, которые будут обеспечивать  стабильный доход от найма.

Ожидается, что в ближайшей перспективе коммерческий рынок будет стабильным, и перемены здесь будут происходить в зависимости от изменений экономической ситуации в стране.

Торговая недвижимость.

Прошедший год доказал, что сегмент стрит-ритейла – торговых помещений, с отдельным входом, оптимальной площадью и расположенных на первом этаже – является наиболее стабильным среди всех форматов торговой недвижимости и пользуется самым большим спросом. Как всегда, популярны главные артерии секторов Кишинева:

·      сектор Центр, бул. Штефан чел Маре и участки улиц, пересекающих его – ул. Пушкина, ул. Еминеску, ул. Армянская и др., где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 3000-8000€, а при сдаче внаем – 25-75€/мес.;

·      сектор Рышкановка, пересечение Московского проспекта и ул. А. Руссо, где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 1500-4000€, а при сдаче внаем – 15-50€/мес.;

·      сектор Ботаника, бул. Дачия и бул. Дечебал, где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 1000-2500€, а при сдаче внаем – 12-25€/мес.;

·      сектор Боюканы – ул. И. Крянгэ и сектор Чеканы – бул. Мирча чел Бэтрын, где стоимость 1 кв.м при продаже составляет 1000-2000€, а при сдаче внаем – 10-20€/мес.

На рынке чувствуется постоянная нехватка помещений данного формата. Поэтому цены  на недвижимость этого сегмента менее всего подвержены снижению, но и повышаться не будут, так как они и так достаточно высоки.

Торговые площади в других зонах, а также расположенные в подвальных и цокольных уровнях, являются менее ликвидными, и не  востребованны рынком.       

В структуре спроса на торговые помещения в 2012 г. лидирующие позиции занимали: аптечные сети, дилеры операторов сотовой связи, сети продовольственных маркетов, сети фаст-фудов и др.

Офисная недвижимость.

В 2012 г. на рынке офисной недвижимости не наблюдалось ажиотажа. Наиболее востребованными были офисы небольших площадей – до 100 кв. м - с отдельным входом, расположенные в центральной части города, в периметре ул. 31 Августа 1989, ул. Тигина, ул. А. Матеевич и ул.Т. Чорбэ. Диапазон цен здесь составил при продаже 900-1400€/ м2, при сдачи внаем – 8-12€ м2/мес.

     Также сохранился спрос на наем компактных офисов - 10-30 м2., расположенных в офисных центрах класса “В” и “С”. Стоимость в данных центрах составляла 7-10€/ м2   без коммунальных платежей. Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах класса “А” был очень слабым со стороны нанимателей.

Здесь необходимо отметить, что на развитие в столицах рынка высококлассных помещений во многом влияют требования иностранных нанимателей, а в Кишиневе спрос на офисы со стороны иностранных нанимателей относительно низкий. В то же время, местные предприниматели не готовы платить такие высокие ставки – 15-16€/ м2/мес. (без учета НДС и коммунальных платежей) за аренду площадей свыше 150 м2. В основном поэтому местных нанимателей интересуют более дешевые площади классов «В» и «С».

     Сейчас ситуация для арендаторов проще, чем до кризиса – выбор помещений увеличился. Некоторые владельцы офисов готовы идти на переговоры, но, в среднем, наймодатели дают скидку не более 10%.
И, хотя собственники недвижимости идут навстречу нанимателям, они все же стремятся сохранить базовые условия контрактов. Чаще пересматривается ставка лишь на какой-то период (пять-шесть месяцев), либо предоставляются каникулы по найму.
Обычно наниматели при подборе офиса ориентируются на помещения с чистовой отделкой, либо на помещения, требующие небольшого косметического ремонта.
     В структуре спроса на офисные помещения лидирующие позиции занимали консалтинговые, туристические компании, страховые и стоматологические кабинеты, банки и финансовые организации.
На данный момент не многие компании инвестируют в офисную недвижимость для сдачи внаем, так как ее сроки окупаемости по сравнению с 2008 г. увеличились с 7 до 10-12 лет.

Производственная недвижимость.

     Ситуация на рынке производственно-складской недвижимости в 2012 г. сильно не отличалась от последних лет после кризиса – спрос еле ощутим. Рынок промышленной недвижимости в Кишиневе представлен площадями низкого качества (более 90%), оставшимися еще с советских времен. Данные площади часто требуют серьезных модернизаций и вложений в ремонт, коммуникации и инфраструктуру.

      Площади хорошего качества, обычно, строятся предпринимателями для собственных нужд и редко для сдачи внаем или продажи. Данные площади являются либо продуктом основательной реконструкции тех же старых площадей, либо строительством принципиально новых зданий, обычно на основе легкого металлического каркаса и сэндвич-панелей.

Диапазон цен на промышленную недвижимость в муниципия Кишинэу:

·      низкокачественные площади, с минимумом коммуникаций, требующие ремонта, в зависимости от площади стоят 100-160€/ м2 (внаем – 0,5-1€/ м2/мес.);

·      новые и отреконструированные площади, со всеми коммуникациями в зависимости от площади стоят 220-400€/ м2 (внаем – 1,5-3,5€/ м2/мес.);

·      холодильные установки, в зависимости от температурного режима и площади стоят 400-700€/ м2 (внаем – 5-12€/ м2/мес.).

Земельные участки.

В 2012 году на рынке произошло слишком мало сделок с землей, чтобы можно было говорить о каком-либо увеличение спроса – он продолжает быть низким.

Докризисная тенденция, когда землю старались купить впрок, теперь в прошлом. Покупатель не видит инвестиционного интереса в приобретении только лишь земельных участков. В наше время к ним требуются перспектива, проект развития и сопутствующая инфраструктура. Если сделки по покупке земли «прозапас» и совершаются, то по цене заведомо более низкой. В большей степени собственники земли, наоборот, пытаются избавиться от нее и иногда влезают в девелоперские проекты (проекты, связанные с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящие к увеличению их стоимости) для того, чтобы получить максимальный возврат на вложенные когда-то деньги.

В центральной части города, стоимость земли составляет 40-60.000 €/сотка.
Участки производственного назначения, для организации промышленного производства (склады, логистические и производственные комплексы) продаются по цене 3500-7000€/сотка. Участки для строительства многоэтажных жилых домов продаются по 13000-17000€/сотка.

Активно продолжается консолидация сельскохозяйственных земель для агропромышленного производства, закладки виноградников и садов.

Стоимость 1 га пашни в радиусе 25-35 км от Кишинева, составляет 10-15.000 лей за 1 га в зависимости от типа почвы, бонитета, рельефа. По республике 1 га стоит от 7 -10.000 леев. Консолидированные участки, от 20 га, могут стоить на 20-30% дороже.

 

Заключение и прогноз на 2013 год

После кризиса 2008 года ситуация на рынке недвижимости нормализовалась, но назвать ее стабильной нельзя. Рынок “завис” в ожидании развития ситуации в стране. При сохранении текущего положения дел, развитие рынка недвижимости в 2013 году будет аналогичным 2012-му году.

Покупатели и продавцы будут действовать с оглядкой на экономическую и политическую ситуацию. В случае ее ухудшения, снижение цен продолжится.

 

Обзор подготовлен агентствами по недвижимости “Nika-imobil”-раздел жилая недвижимость и “Nelocativ-imobil”-раздел коммерческая недвижимость.

Динамика изменения стоимости недвижимости 1995-2007гг, $/m²
Year Price
Total 806
1995 180
1996 200
1997 250
1998 230
1999 150
2000 121
2001 172
2002 225
2003 355
2004 490
2005 648
2006 806
2007 725