Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Контакты Nika Imobil контакты

Отображение динамики в выбранном интервале:

От: До:

           С начала кризиса на рынке недвижимости прошло более пяти лет  и предположить когда он закончиться сложно. В течение этого периода постоянно шла информация о стагнации рынка, снижении цен и спроса на недвижимость. О том, как развивались события на рынке недвижимости представлено в обзоре за период с 2008 по 2013 год.

Вторичный рынок

В июле  2008 году цены на  жилую недвижимость достигли своего исторического  максимума, стоимость одного квадратного метра общей площади квартир составила 900€ евро. Со второй половины 2008 года экономическая ситуация начала меняться, но рынок недвижимости из-за инертности  почувствовал это только в ноябре. Продавцы не могли поверить, что после семи лет безостановочного роста цен на недвижимость ситуация может измениться, и не хотели слышать о том чтобы снизить цены. Покупатели отказывались приобретать недвижимость по текущим ценам, выжидали. В результате рынок оказался  парализованным.

        В  2009 году цены стали резко снижаться. Политическая нестабильность и экономический кризис оказали негативное влияние на рынок жилья. Стоимость одного квадратного метра  снизилась на 22% и составила 700€ . В 2010 году, цены упали еще на 6%, до уровня 670 € за  метр. На этом фаза активного снижения цен закончилась, и наступил длительный период посткризисной стабильности.

         В течение последующих трех лет, 2011-2013 годы. стоимость одного квадратного метра  находилась в районе 650€. Такой длительный период стабильных цен, позволил сделать предположение, что рынок достиг дна, и снижения цен уже не будет. Однако в  2013 году снижение цен продолжилось. Осенью 2013 года цены снизились  на 7%,до уровня 600  €.Такие же цены как сейчас были на рынке летом 2007 года. Получается что за год, с лета 2007 до пика цен лета 2008, года цены выросли  на 50%,а падали они до уровня 2007 года, почти 5 лет.

 
Изменение цен на недвижимость в Кишиневе в 2007-2013годах
 
Увеличивающейся уровень  эмиграции населения  из республики и объем  денежных переводов – факторы, оказывающие уравновешивающее  влияние на спрос и предложение на рынке.
После резкого снижения  объема денежных переводов на 32% в 2009 году, их объем, начиная с 2010 начал расти, и к концу 2013 года всего лишь на 3%,был ниже максимальных значений 2008 года. С этим и связана стабилизация цен на рынке недвижимости в эти годы.
Порядка 75% продавцов недвижимости после реализации покидают пределы республики, выезжая на постоянное место жительство, и лишь только 25% остаются в стране и используют средства, от продажи для приобретения другого жилья или иных целей. До кризиса 2008 года, доля отъезжающих составляла 30-40%.
Таким образом, увеличивающийся объем денежных переводов не позволяет ценам упасть, а увеличивающейся уровень эмиграции не дает им вырасти.
Причин, которые могут изменить это состояние на рынке не видно, поэтому в ближайшие годы все останется по-прежнему.
          .
 За эти годы произошли качественные изменения на рынке.
Сократилось доля инвестиционных покупок. Если до кризиса их доля составляла 30-40% от количества транзакций, то к концу периода сократилась до 10-15%
Сейчас недвижимость приобретается для проживания и большинство покупателей на рынке, т.н. альтернативные, это те которым для того чтобы что то купить, надо обязательно что то продать.
Изменилась структура рынка,
Если  ранее в структуре спроса лидировали 2-хкомнатные квартиры -50% структуры продаж и 20% составляли 1-комнатные, то к концу периода с наибольшим спросом пользовались 1-комнатные квартиры- 40%, а доля 2-комнатных  составила  30%.В совокупности доля квартир небольших площадей составила 70% и не менялась в течение всего периода.
Сезонность
До кризиса на рынке была ярко выраженная сезонность, при которой основные всплески покупательской активности приходились на весну, период пасхальных праздников, после кризиса перестала работать.
 
Первичный рынок

На первичном рынке наблюдалась похожая ситуация, но со своей спецификой. В первом полугодии 2008 года наблюдался значительный рост цен на строительные материалы (цемент, металлопрокат) и изменилась нормативная база в строительстве (запрет на утепление пенопластом, параллельное проектирование и строительство).С начала года  увечились процентные ставки по кредитам. Вследствие этого застройщики подняли цены на 10-15%. Кроме этого укрепление национальной валюты сыграло с ними “злую шутку”. Цены на квартиры в договорах на приобретение недвижимости устанавливались в евро с расчетом в леях по курсу НБМ на дату платежа, а расчеты с поставщиками и подрядчиками производились в национальной валюте. Возникла большая курсовая разница. Столкнувшись с недостатком средств и отказом банков предоставлять кредиты, застройщики стали замораживать строительство. Строить при отсутствии спроса на квартиры-все равно что “закапывать” деньги в землю, а продавать ниже себестоимости застройщики не хотели.
Средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках в конце 2008 года составляла 600-800€ в спальных районах, а в центре города в домах повышенной комфортности около 1000€.

C 2009 года  бурное развитие строительной отрасли остановилось. Кризис больно ударил по этой базовой отрасли экономики. Строители остались без оборотных средств, повышенные риски отпугивали покупателей, а банковская система очень осторожно относилась к кредитованию строительных проектов. Сейчас строительство финансируется в основном за счет средств застройщиков, которые привлекают их в частном порядке у небанковских финансовых организаций или частных инвесторов, в том числе из-за границы.

 
Ввод в действие жилых зданий в Кишиневе,тысяч кв. метров общей площади.
 
Ввод в действие жилых зданий в Кишиневе 
Тысяч квадратных метров общей площади
  2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Всего, м2 420.7 388.3 535.5 377.5 425.0 434.5 359.2
Число построенных квартир
Всего 3308 3309 5402 3604 3799 3611 3655
 

Цены на новострой в 2009 году, снизились на 20-25%,но благодаря снижению цен на строительные материалы и земельные участки, рентабельность снизилась меньше. Объемы ввода  жилья снизились в два раза, остановилась закладка новых домов. Появились первые обманутые дольщики.

С 2011 года ситуация на рынке нового жилья начала восстанавливаться. Началась закладка новых и окончание строительства ранее начатых домов. Трендом 20011 года стало строительство мансард. Но строительство мансард забуксовало. Хорошая идея была дискредитирована некачественным исполнением и несоблюдением технических параметров. Привлекательность мансард была не сколько в цене (500-700€, что сопоставимо с ценой в новострое),сколько в небольших площадях квартир – 20-60 кв. м

. Но и тут не обошлось без “подводных камней”. Во-первых, таких “бюджетных вариантов” было немного, и предлагались они в основном в мансардах, которые были надстроены над общежитиями. Это, как правило, не очень привлекало покупателей. Во-вторых, сыграли свою роль и особенности проектирования мансардного строительства. Так, размещаться санузлы в мансардах можно только над санузлами последнего этажа, а не над жилыми помещениями. В результате спроектировать мансарды маленьких площадей очень часто не удавалось, приходилось строить и трехкомнатные квартиры. А они уже продавались тяжело. Для того чтобы уменьшить площадь строящихся квартир, начали возводить двухуровневые мансарды, размещая санузлы на вторых этажах квартир. Такая планировка очень настораживала покупателей.

.В 2012 году произошли изменения и в законодательной базе рынка недвижимости. Так, значительно улучшилась ситуация с защитой прав покупателей жилья в строящихся домах. Договор об инвестициях в строительство оформляется  у нотариуса и в течение 15 дней обязательно должен быть зарегистрирован в ТКО, с присвоением кадастрового номера. Это исключает возможность многократных продаж квартир в строящихся домах. К сожалению, дальше покупателю остается только ждать выполнения условий контракта. К сожалению – потому что нередки случаи, когда строительство замораживается застройщиком по причине нецелевого использования денег или даже мошенничества. Проблема ”обманутых дольщиков” актуальна и у нас в стране. Тем более сейчас, когда государственные структуры задействованы в политических баталиях, на участие в которых уходит вся их рабочая энергия, и на контроль за исполнением инвестиционных договоров в строительстве сил не остается. Все структуры, привлекающие деньги от населения - банки, страховые компании имеют своих регуляторов, а строители нет. Таким образом, в строительстве существует контроль только за проектированием и качеством строительно-монтажных работ, а в той части законодательства, которая отвечает за финансовые операции, явно просматривается брешь.

Уроки, которые принес кризис не прошли даром для отрасли.

Застройщики отреагировали на новую структуру спроса. Уменьшилась площадь строящихся квартир в новых домах: теперь площадь 1-комнатных квартир – 40-50 м2, 2-комнатных – 60-70 м2, 3-комнатных – 80-85 м2. При этом значительно увеличилась – до 70-80% ­­- доля 1-2-комнатных квартир в строящихся домах. В тоже время нередки случаи, когда в проекте дома трехкомнатных квартир не предусмотрено вообще.

           Распределение введенных жилых домов в Кишиневе по количеству комнат в квартирах,%.

 

  2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Однокомнатные, % 10.4 8.2 14.5 20.6 24.9 29.1 26.2
2-комнатные, % 34.0 33.5 37.5 37.3 39.1 45.0 44.2
3-комнатные, % 29.0 35.7 33.8 28.1 27.7 24.7 26.5
4-комнатные и более, % 26.6 22.6 14.2 14.0 8.3 1.2 3.1
Средний размер построенных квартир, м2 127.2 117.4 99.1 104.7 111.9 120.3 98.3

В конце 2013 года квартиры в строящихся домах продавались по цене 450€-550€,а в домах сданных в эксплуатацию по 600€-650€., в зависимости от площади и этажа квартиры.

Стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке сравнялась. После снижения площади строящихся квартир началась конкуренция между этими сегментами рынка. На данный момент эти два сектора рынка жилой недвижимости занимают равные доли, и у каждого из них есть свои преимущества недостатки

Как правило, квартиры, предлагающиеся на вторичном рынке, расположены в районах с более развитой инфраструктурой, а новострой по этому параметру проигрывают. Новострой привлекает современной планировкой, новыми коммуникациями и меньшими затратами на ремонт по сравнению с квартирами на вторичном рынке.

Среди недостатков приобретения квартир на этапе строительства является риск несвоевременного окончания строительства или вообще заморозки проекта. Поэтому квартиры на этапе котлована дешевле на 15-25%, чем в домах, сданных в эксплуатацию.

Проблемой в новых домах является постоянный ремонт у соседей на протяжении 2-3 лет после окончания строительства.

На вторичном рынке основным недостатком являются изношенные коммуникации и состояние мест общего пользования (лифты, подъезды, мусоропроводы или площадки для сбора мусора).С момента начала приватизации жилья прошло почти 20 лет, а проблемы в обслуживании многоквартирных домов не решены.Во многих домах ассоциации владельцев не созданы, а там где созданы практический результат не виден. Поэтому деградация состояния многоквартирных зданий продолжается. Собственники квартир самоорганизоваться не могут, а государство их не стимулирует.

В результате теряют собственники квартир (снижается привлекательность их квартир) и государство, которое вынуждено вкладывать деньги в ремонт зданий, вместо того чтобы разделить эти затраты с собственниками жилья.

На данный момент покупатели 3-4-х комнатных квартир больше интересуются первичным рынком, а 1-2хкомнатных отдают предпочтение вторичному. В последующие годы доля нового жилья в структуре продаж будет увеличиваться, преимущества современного жилья будут все очевиднее.

Ценообразование нового жилья будет привязано к себестоимости строительства и экономической ситуации, а именно инфляции и процентным ставкам. В среднем по рынку себестоимость строительства 1 кв. метра составляет 300-350 евро, еще 10-15% составляет стоимость земельного участка. В итоге себестоимость не превышает 400 евро, а средние цены реализации, на уровне котлована редко  начинаются ниже чем по 450 евро. Если заложить рентабельность на уровне 20-25%,цена меньше чем 500-550 евро экономически не обоснована, поэтому ниже этой отметки цен не будет.

Главной проблемой рынка недвижимости в Молдове является низкий платежеспособный спрос. Жилье нужно, но за него нечем платить, ограниченный спрос не позволяет увеличить объемы строительства и снизить цены жилье. Получается как и с другими товарами, цены на которые в Молдове выше чем в соседних странах именно из за небольшого рынка.

Динамика изменения стоимости недвижимости 1995-2007гг, $/m²
Year Price
Total 806
1995 180
1996 200
1997 250
1998 230
1999 150
2000 121
2001 172
2002 225
2003 355
2004 490
2005 648
2006 806
2007 725