Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Контакты Nika Imobil контакты

Отображение динамики в выбранном интервале:

От: До:

 

Обзор рынка  жилой недвижимости  
мун.  Кишинев за 2014 год

 

           В 2014 году цены на жилую недвижимость продолжили снижение во всех сегментах, что явилось продолжением тенденций заложенных в предыдущие годы.

 

Вторичный рынок

После  длительного периода стабилизации цен в 2011-2013 годах, с осени 2013 года продолжилось снижение. В  2014 году цены уменьшились  на 7%. К  концу года средняя стоимость одного квадратного метра по результатам  продаж “пробила” уровень 600€  и закрепилась на отметке 570-580€.С максимальных значений 2008 года, цены за 6 лет снизились почти  на 40%. Получается что за год, с лета 2007 до пика цен лета 2008, года цены выросли  на 50%,а падали они до уровня 2007 года, почти 6 лет.      

           Самые прочные позиции у жилья эконом класса –1-2х комнатных квартир типовых серий. И это понятно: потребность в жилье есть всегда, вне зависимости от экономических или политических катаклизмов. Поэтому в этом сегменте рынка сделки идут постоянно, с большей или меньшей активностью, с учетом сезонности.

         Активность на рынке в течение года была равномерной, но во второй половине года, наметилось снижение. Приближающиеся парламентские выборы, ухудшение региональной ситуации, эмбарго на экспорт сельскохозяйственной продукции не добавляли оптимизма покупателям.        

    В результате, ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе выглядела следующим образом.Наибольшим спросом пользовалось недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 20.000-35.000€. – это 1-2х комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах. Одно и двухкомнатные квартиры в среднем по городу продавались по цене 600-650€ за  метр, трех-четырехкомнатные – по цене 550-600€.

 

Количество сделок купли-продажи недвижимости, зарегистрированных в ГП “Cadastru” в мун.Кишинев

 

 

Купля-Продажа

Год

2012

2013

1 полугодие.2014

Квартиры

9300

8939

4062

Дома индивидуальные

1169

1082

512

Торговые площади

917

937

361

Участки сельско-хозяйственные

783

1026

359

Участки несельско-хозяйственные

3127

2817

1397

Другие

1044

1102

566

Всего

16340

15903

7257

 

          В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – одно- и двухкомнатных квартир – приходилось 60-70% сделок. В то же время 3-комнатные квартиры находили своих покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более квартиры продавались очень сложно.

           Более половины всех транзакций  на вторичном рынке альтернативные, т.е. приобретение квартиры возможно только после реализации своей. Покупателей инвесторов, приобретающих жилье для последующей сдачи в аренду, мало. В основном квартиру приобретаются для улучшения жилищных условий гражданами, которые постоянно проживают республике.

          Наибольшим спросом среди покупателей пользовались квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка, благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребованное жилье – на Боюканах и Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры в этих микрорайонах достигает 5-7%.

          Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах, несмотря на то, что они стоят на 10% дороже, чем аналогичные в панельных домах. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах, из-за отсутствия газа и худшего состояния подъездов и лифтов.

         Цены на элитное жилье в Центральной части города установились на уровне 800€-1000€ за метр, а стоимость парковочных мест в таких комплексах 7-10 тыс. €.

 

 

Первичный рынок

         На первичном рынке наблюдалась похожая ситуация, но со своей спецификой. Обзор цен на первичном рынке проводить сложнее, потому что строительство ведется по индивидуальным проектам, а дома имеют разную этажность, стеновой материал и системы отопления (автономное на квартиру или на дом). На первый взгляд цены предложения жилья от застройщиков не изменились.  Но снижение цен в новострое завуалировано. Застройщики предлагают более дорогой по себестоимости “товар” за те же деньги. Не меняя цену предложения, застройщики идут на всевозможные маркетинговые ходы, чтобы привлечь покупателей. Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что фактически является беспроцентным кредитом

            Квартиры в строящихся домах, в зависимости от степени готовности, продавались по цене 450€-550€,а в домах, сданных в эксплуатацию по 600€-650€., Эти цены относятся к одно-двухкомнатным квартирам с площадью  30 -60 кв.м. По трех комнатным и более квартирам цена в районе 450-500€ .

           Происходит изменение структуры предложения. В структуре строящегося жилья, в последние годы, доля одно и двухкомнатных квартир  превысила 80%.

Распределение введенных жилых домов  в Кишиневе по количеству комнат в квартире, %

 

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Однокомнатные, %

10,4

8,2

14,5

20,6

24,9

29,1

26,2

41,3

2-комнатные, %

34,0

33,5

37,5

37,3

39,1

45,0

44,2

40,3

3-комнатные, %

29,0

35,7

33,8

28,1

27,7

24,7

26,5

16,8

4-комнатные и более, %

26,6

22,6

14,2

14,0

8,3

1,2

3,1

1,6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Следует отметить продолжающееся снижение средней площади строящихся квартир, что уменьшает бюджет  покупки, одновременно увеличивая себестоимость квартиры для застройщика. В строительстве, чем меньше площадь квартиры, тем выше ее себестоимость. На данный момент рынок предлагает квартиры студии с площадью 30 кв.м., двухкомнатные от 45 кв. м., что раньше невозможно было представить.  Рост объемов жилищного строительства в последние годы был вызван увеличением объема денежных переводов и активным кредитованием со стороны банков.

 

 

 

Ввод в действие жилых зданий в Кишиневе.
Тысяч квадратных метров общей площади

 

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Всего, м2

420,7

388,3

535,5

377,5

425,0

434,5

359,2

387,3

Число построенных квартир

 

Всего

3308

3309

5402

3604

3799

3611

3655

4249

Средний размер построенных квартир, м2

127,2

117,4

99,1

104,7

111,9

120,3

98,3

91,1

      

           Доля сделок с новым жильем, по экспертным оценкам сейчас составляет 60-70% от общего количества транзакций. Вторичный рынок не может, предложит того объема одно и двух комнатных квартир, которые есть на первичном рынке. Кроме того жилье на вторичном рынке устарело морально и физически. Фактически весь платежеспособный спрос сейчас находиться в сегменте жилья небольшой площади. Поэтому застройщики и строят такие квартиры. Не исключено, что некоторые застройщики начнут предлагать квартиры с базовой отделкой. Тенденция будет идти к тому, чтобы предложить продукт более высокого качества не снижая цены.

           Основной риск в этом сегменте - превращение объекта в долгострой или банкротство застройщика. Примеры  такие на рынке есть. К сожалению, покупатель квартир на этапе строительства, юридически  никак не защищен. За все посткризисные годы, у нас так и  не приступили к разработке закона” О долевом участии в строительстве”. Механизма страхования ответственности застройщиков перед дольщиками  нет.


Земельные участки для индивидуального строительства

 

Цены на земельные участки за прошедший год  снизились на 10%. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Боюканы составляет 16.000 - 18.000€. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов.

Цена за одну сотку в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 6-8 тыс.€; на Боюканах, в районе завода “Alfa” - 8-10 тыс.€; на Скиносах – 3-5 тыс.€; в районе Агроуниверситета – 4-6 тыс.€; на Нижней Ботанике – 6-8 тыс.€, в районе нового торгового комплекса “Megapolis Mall”, на улице Компьютерной – 6-8 тыс.€; в районе Технического университета на улице Студенческой – 12-14 тыс.€.

Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах к Кишиневу, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций, составляет 1-2 тыс.€, без коммуникаций – до 1000€. Самым дорогим пригородом являются Ставчены. Это практически городская черта и стоимость одной сотки здесь составляет 4-5 тыс.€.

 

Индивидуальные жилые дома

 

Цены на индивидуальные жилые дома по сравнению с прошлым годом  снизились, как и весь рынок жилой недвижимости в среднем  на 8-10%, но продать дом сейчас очень сложно Количество сделок с домами всегда было незначительным, 6-7% в структуре продаж, однако в денежном выражении их доля велика.

           Рынок жилых домов трудно анализировать, разброс цен очень большой. Имеет значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность в обслуживании. Большое внимание стало уделяться энергетической эффективности.

           Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного жилого дома с общей площадью 250-270 м2, с земельным участком в 6 соток, то в наиболее престижных зонах города - в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и парка Дендрариум - его стоимость будет составлять 260-280 тыс. €. В других микрорайонах – Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы – аналогичный дом будет стоить 150-200 тыс. €. В пригородах Кишинева – Криково, Ставчены, Кодру – аналогичный дом стоит  100 -120 тыс. €.

 Спрос смещается в пользу небольших домов, площадью 160-200 м2  расположенных на небольших участках 3-4 сотки. Сделки по продаже недвижимости с бюджетом более 300 тыс. € на рынке редкость.

. Стоит отметить, что дома в коттеджных поселках практически не продавались в прошлом году. По этой причине, видимо, в ближайшее время строительство коттеджных поселков вестись не будет, идея эта тяжело приживается на нашем рынке.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОГНОЗ НА 2015 ГОД

            Политическая неопределенность, ухудшение экономической ситуации, уменьшение объема денежных переводов конце 2014 года и девальвация национальной валюты вызовут снижение спроса на недвижимость. Существует вероятность того, что некоторые покупатели отложат приобретение недвижимости до прояснения ситуации. Вырастит срок экспозиции квартир. Строительная отрасль может оказаться под двойным ударом, из-за проблем с финансированием со стороны банков и снижением платежеспособного спроса со стороны покупателей из-за повышения ставок по ипотечным кредитам и девальвации лея.

              Прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости сложно, можно только гадать. Слишком много факторов неопределенности. Существуют все предпосылки для снижения цен. Рынок недвижимости инертен, и отыгрывает негативные факторы с опозданием 3-4 месяца. Любой экономический кризис влечет снижение цен на недвижимость, так было в 1998 и в 2008 году. Несмотря на разные причины, результат для рынка недвижимости был одинаковым - снижение цен. В 1999 году цены снизились в два раза, в 2009 на 20- 25%.

          С другой стороны, на рынок недвижимости  большое влияние оказывает психологический фактор, потребительские ожидания и доверие к  недвижимости. Инвестиции в недвижимость в  Молдове всегда считалась самым выгодным и надежным способом вложения денег. Учитывая проблемы в  молдавской банковской системе, нестабильность на валютных рынках, можно предположить, переток  части изъятых депозитов и свободных сбережений  на рынок недвижимости.

         Поэтому, несмотря на все экономические предпосылки, обвала на рынке недвижимости не будет. Снижение будет плавным. Уровень снижения цен будет зависеть от курса лея, объема денежных переводов и политической ситуации в стране. Одно можно сказать с уверенностью,2015 год будет годом покупателя.

 

 

Найм жилой недвижимости

 

Все квартиры, сдаваемые в аренду, можно разделить на две различные по размеру группы. Одна, большая – жилье эконом-класса,80% рынка, и  небольшая – жилье бизнес-класса,20%.

Жилье эконом-класса – это квартиры типовых серий в спальных районах города в среднем состоянии. Наниматели такого жилья, в основном, наши сограждане, молодые семьи и студенты

Жилье бизнес-класса – это квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью укомплектованные бытовой техникой.  Нанимателями такого жилья, как правило являются работники посольств, других иностранных организаций, бизнесмены, а также наши преуспевающие сограждане Месторасположение – как правило, центр города или центральные магистрали микрорайонов города.

Квартиры эконом класса

В этом сегменте ситуация развивалась по стандартной схеме: летом после окончания учебного года – затишье, а осенью арендаторы активно взялись за поиск нового жилья. Ажиотаж продолжался до ноября, после этого рынок вернулся к спокойному состоянию, и будет прибывать в нем до начала следующего сезона. Стоимость найма в 2014 году осталась прежней по сравнению с прошлыми годами. Средняя стоимость найма однокомнатной квартиры составляет 130-150€; двухкомнатной – 150-200€, трехкомнатной – 200-250€, т.е. цена варьируется от 3-5€ за 1 м2общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Несмотря на то, что спрос в этом сегменте превышает предложение, в  2015 году, произойдет  снижение стоимости найма в этом сегменте в перерасчете на евро из-за девальвации лея. Учитывая то, что наниматели жилья такого типа получают доходы в национальной валюте, собственникам жилья придется снизить стоимость аренды в евро или зафиксировать цены в леях без привязки к евро.

Квартиры бизнес-класса

 

        В этом сегменте жилья нет ярко выраженной сезонности, активность в течение года равномерная.

. Двухкомнатная квартира такого уровня сдается за 400-500€, трехкомнатная – 600-700€. Однокомнатные квартиры в этом сегменте практически не представлены.

В структуре предложения, выделяются несколько домов премиум-класса. Это жилые комплексы “Crown plaza” на ул. Букурешть, “Lara city” на ул. 31 Августа, дома на ул. М. Еминеску и новый дом “Crown plaza park”,возле торгового центра “Sun Сity”,который наниматели  пока только осваивают. В них стоимость арендной платы значительно выше. Основным их преимуществом является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры здесь составляет 800€, трехкомнатной – 1000€, включая аренду парковочного места.

 

 

 

Жилые дома

Стоимость аренды современного жилого дома, полностью оборудованного мебелью и бытовой техникой, в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и парка Дендрариум составляет 2000-2500€,  хотя в некоторых случаях может доходить до 3000-3500€ в месяц. Эти районы самый популярный среди иностранных нанимателей. Другие районы города у них не пользуются  такой популярностью. Основными нанимателями домов являются работники посольств  и иностранных компаний, которые пребывают с семьями на работу в республику. Предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Все собственники мечтают сдать дом посольству или иностранной компании. К сожалению ни так много стран имеют свои дипломатические представительства в Молдове.

 

Увеличивается количество квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду – как альтернатива размещения в гостиницах. Стоимость одного дня проживания составляет 25-50€. В этом случае доходность может составить более 10%,тогда как в долгосрочной аренде 5-6% Но такие сделки менее подходят под определение “найм”, их скорее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют дополнительные услуги.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Динамика изменения стоимости недвижимости 1995-2007гг, $/m²
Year Price
Total 806
1995 180
1996 200
1997 250
1998 230
1999 150
2000 121
2001 172
2002 225
2003 355
2004 490
2005 648
2006 806
2007 725