Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Agenția imobiliară Агентство недвижимости Real Estate Agency Контакты Nika Imobil контакты

Отображение динамики в выбранном интервале:

От: До:

Обзор рынка  жилой недвижимости 
мун.  Кишинев за 2016 год.

 

Рынок жилой недвижимости нащупывает дно. Цены приостановили снижение.   

 Количество сделок выросло.

 

Вторичный рынок

 

 В 2016 году  снижение цен составило 5%,а индекс стоимости квадратного метра снизился с 535€ до 510€ за метр общей площади по результатам фактических продаж. Снижение цен происходило в первом полугодии, во втором произошла стабилизация цен.

Замедление темпов падения  цен в 2013-2015 годах с 7% до 5%,и приостановление снижения в  2016 году, позволяет сделать вывод о наметившейся стабилизации.

Леевые цены на недвижимость, за счет укрепление курса  лея по отношению к евро на 2,7% и снижению цен на квартиры в евро на 5%- снизились на 8%, и составили примерно 11 000 лей за метр.

Покупатели, мало следящие за ситуацией на рынке, могут не заметить такого медленного снижения цен, его довольно трудно измерить. Они видят цену, по которой объект выставляется на продажу, а реальная цена известна только участникам сделки. Индекс стоимости квадратного метра рассчитывается по результатам фактических продаж.

Начиная с 2007 года, цены на недвижимость в Молдове номинируются в евро, а до этого в долларах США. Динамика изменения цен в разных валютах разная из-за колебаний курсов.

С максимальных значений 2008 года, цены  в евро за 7 лет снизились  на  45%,а в леях  на 25%.Уровень инфляции в республике за этот период составил 57%.

Наиболее значительное изменение цены,  снижение в 2,6 раза  произошло в долларах США, с 1400  в 2008 году, до 540 в 2016 году, за  счет изменения соотношения пары евро/доллар.

 

Динамика изменения цен на жилую недвижимость 2007-2016 гг. 

Стоимость 1 м2 общей площади, евро.

 

Самые прочные позиции  на рынке у жилья эконом класса –1-2х комнатных квартир типовых серий. И это понятно: потребность в  жилье есть всегда, вне зависимости от экономических или политических катаклизмов. Поэтому в этом сегменте рынка сделки идут постоянно, с большей или меньшей активностью, с учетом сезонности.

Активность на рынке в течение года была равномерной. Рынок недвижимости как будто “оторвался” от негативных политических и экономических новостей.      

В результате, ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе выглядела следующим образом.

Наибольшим спросом пользовалось недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 20.000-30.000€. – это 1-2х комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах. Одно и двухкомнатные квартиры в среднем по городу продавались по цене 600€ за  метр, трех-четырехкомнатные – по цене 500€.

Спрос смещается в сторону более качественного  жилья. Цены на старый жилой фонд - хрущевки падают гораздо быстрее, минус  7-8% за прошедший год.

 

Количество сделок купли-продажи квартир, зарегистрированных

 

 ГП “Cadastru” в мун.Кишинев.

год

2012

2013

2014

2015

2016

Количество сделок купли-продажи квартир

9300

8939

9370

10211

11406

 Количество сделок растет в среднем на 10% второй год подряд. Даже если допустить определенное количество

повторных продаж, тенденция налицо. Продолжительное снижение цен повысило доступность квартир и вернуло

покупателей на рынок.

 

В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – одно- и двухкомнатных квартир – приходилось 60-70% сделок.

В то же время 3-комнатные квартиры находили своих покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более квартиры

продавались очень сложно. Более половины всех транзакций  на вторичном рынке альтернативные, т.е. приобретение

квартиры возможно только после реализации своей. Покупателей инвесторов, приобретающих жилье для последующей

сдачи в аренду, мало. 

В основном квартиру приобретаются для улучшения жилищных условий гражданами, которые постоянно проживают

республике. Наибольшим спросом среди покупателей пользовались квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка,

благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребованное жилье – на Боюканах и

Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры в этих микрорайонах может достигать 5%.

Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах, несмотря на то, что они стоят они в среднем на 5-7% дороже,

чем аналогичные в панельных домах. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах, из-за отсутствия газа

и худшего состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в Центральной части города установились на уровне 800€-850€ за метр, однако в некоторых

объектах может доходить до 900-1000€,а стоимость парковочных мест в таких комплексах 7-10 тыс. €.

 

Первичный рынок

 На первичном рынке наблюдалась похожая ситуация, но со своей спецификой. Обзор цен на первичном рынке

проводить сложнее, потому что строительство ведется по индивидуальным проектам, а дома имеют разную

этажность и площадь квартир, стеновой материал и системы отопления (автономное на квартиру или на дом).

И у каждого застройщика  ситуация с продажами может отличаться.

В среднем 1 кв. стоил от 500-500€,не сильно отличаясь от цены на вторичном рынке. Снижение цены составило

те же 5%,как и  на вторичном рынке. Но это касается главным образом проектов на стадии строительства.

На первый взгляд цены предложения жилья от застройщиков не изменились.  Но снижение цен в новострое

завуалировано, в виде скидок за полную оплату, специальных предложений или других маркетинговых ходов

- например, кладовка бесплатно. Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что

фактически является беспроцентным кредитом Квартиры в строящихся домах, в зависимости от степени

готовности, продавались по цене 400€-450€,а в домах, сданных в эксплуатацию по 550€., Эти цены относятся

к одно-двухкомнатным квартирам с площадью  30 -60 кв.м. По трех комнатным и более квартирам дополнительная

скидка может составлять до 10%. В структуре строящегося жилья, ежегодно увеличивается доля  одно и

двухкомнатных квартир .Доля однокомнатных квартир увеличилась в 4 раза, двухкомнатных на 35%,а количество

трехкомнатных сократилось в три раза.

     

                    Распределение введенных жилых домов  в Кишиневе
            по количеству комнат в квартире, %

 

 


2006


2007


2008


2009


2010


2011


2012


2013


2014

2015

1-комнатные,%

10,4

8,2

14,5

20,6

24,9

29,1

26,2

41,3

31,8

41,5

2-комнатные, %

34,0

33,5

37,5

37,3

39,1

45,0

44,2

40,3

48,2

46,0

3-комнатные, %

29,0

35,7

33,8

28,1

27,7

24,7

26,5

16,8

18,6

10,4

4-комнатные и более, %

26,6

22,6

14,2

14,0

8,3

1,2

3,1

1,6

1,4

2,1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Следует отметить продолжающееся снижение средней площади строящихся квартир, что уменьшает бюджет  покупки, одновременно увеличивая себестоимость квартиры для застройщика. В строительстве, чем меньше площадь квартиры, тем выше ее себестоимость. На данный момент рынок предлагает квартиры студии с площадью 30 кв.м., однокомнатные по 35-40 кв.м. двухкомнатные от 45 -60 кв. м., трехкомнатные по 80-85 кв.м. Площадь квартир в новых домах примерно на 10 метров больше  аналогичных квартир  на вторичном рынке.

 

Ввод в действие многоэтажных жилых зданий в Кишиневе.
Тысяч квадратных метров общей площади

 

 

 


2006


2007


2008


2009


2010


2011


2012


2013


2014

2015


Всего, м2


163,2


203,5


346,2


226,0


275,4


240,4


206,0


248,4


247,7

351,1



Число построенных квартир

 

 

 

 


Всего


3308


3309


5402


3604


3799


3611


3655


4249


4063

6170

Средний размер построенных квартир, м2

86,6

95,0

80,0

81,8

89,1

91,7

72,7

70,2

71,6

63,5

 

В 2015 году объем строительства нового жилья превысил пиковые показатели 2008 года. В 1,7 раза было построено больше квартир при практически сопоставимых объемах строительства.

Снижение общей площади квартир  на первичном  рынке сделало их более привлекательными для покупателей.

Фактически весь платежеспособный спрос сейчас находиться в сегменте жилья небольшой площади. Поэтому застройщики и строят такие квартиры. Несмотря на все различие, первичный и вторичный рынок тесно связаны между собой, занимая примерно одинаковые доли рынка. У каждого из этих сегментов есть преимущества и недостатки, и кто из них себя чувствует лучше тоже вопрос.

Преимущества вторичного жилья в том, что вы, заплатив, получаете ключи от квартиры. При покупке строящегося жилья основной риск превращение объекта в долгострой или банкротство застройщика. Примеры  такие на рынке есть. У нас так и  не приступили к разработке закона” О долевом участии в строительстве”, который бы регламентировал отношения клиента и застройщика. Механизма обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками  нет.   

Покупатель  никак не защищен. Большинство новых домов в Молдове достраиваются и успешно сдаются в эксплуатацию, но с некоторыми возникают проблемы.
Люди либо остаются без жилья, либо сроки строительства затягиваются, или же приходится доплачивать сверх первоначально оговоренной суммы, чтобы получить жилье. Другое преимущество вторичного рынка — лучшее расположение домов. Они обычно ближе к детским садам, школам и поликлиникам.

Недостаток вторичного жилья – изношенность коммуникаций: старые лифты, лестничные клетки. Всем этим хозяйством никто не занимается и ситуация только ухудшается. В новостройке сразу же создается ассоциация, которая следит за состоянием коммуникаций. Кроме того, все квартиры оснащены индивидуальными счетчиками, расположенными в подъездах. И если на вторичном жилье отключить одного жильца от коммуникаций за неуплату коммуналки  очень сложно, то в новострое — можно. Кроме того, делать ремонт в новой квартире значительно дешевле, чем в бывшей в употреблении: на первичном рынке жилье сдается уже в белом варианте, тогда как во вторичку нужно вложиться, чтобы довести жилье до белого варианта. Правда, на вторичном рынке можно купить такую квартиру, в которую можно въехать без ремонта.

На первичном рынке более благоприятные условия приобретения квартир - скидки, рассрочки. Продавцы на вторичном рынке, как правило, менее гибкие, и оценивают свои квартиры по верхней  планке рынка или вообще ориентируется на докризисные цены. Спрос смещается в сторону первичного рынка.

 

 Земельные участки для индивидуального строительства

В 2016 году в мун. Кишинев было оформлено 2336 договоров  купли продажи земельных участков, в том числе в г.Кишиневе было продано 649 участков, в пригородах еще 1687.Это  на 5% меньше чем в 2015 году. В 2015 году в муниципии было продано 2450 участков, в городе 613,в пригородах 1837.В городе количество сделок выросло, а в пригородах сократилось.

 

 

 

год

город

пригород

итого

2015

613

1873

2486

2016

649

1687

2336

 

В пригородах земельный рынок больше чем в городе, из-за большого количества дачных участков, поэтому и количество сделок в три раза больше чем в городе.

Цены на земельные участки за прошедший год  были стабильны из-за ограниченности предложения. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Боюканы составляет 15.000 - 17.000€. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов.

Цена за одну сотку в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 5-7 тыс.€; на Боюканах, в районе завода “Alfa” - 7-9 тыс.€; на Скиносах – 3-4 тыс.€; в районе Агроуниверситета – 4-5 тыс.€; на Нижней Ботанике – 5-7 тыс.€, в районе нового торгового комплекса “Megapolis Mall”, на улице Компьютерной – 6-8 тыс.€; в районе Технического университета на улице Студенческой – 12-14 тыс.€.

Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах к Кишиневу, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера 2-3 тыс. €,а  в дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций 1-2 тыс.€, без коммуникаций – до 500-1000€. Самым дорогим пригородом являются Ставчены. Это практически городская черта и стоимость одной сотки здесь составляет  около 5 тыс.€.

  Жилые дома

  Цены на жилые дома по сравнению с прошлым годом  практически не изменились, но продать дом  сложно Количество сделок с домами всегда было незначительным, 6-7% в структуре продаж, однако в денежном выражении их доля велика.

В 2016 году в мун. Кишинев было оформлено 1242 договора  купли продажи жилых домов, в том числе в г.Кишиневе было продано 623 дома, в пригородах еще 619.Это  на 10 % больше чем в 2015 году. В 2015 году в муниципии было продано 1129 домов, в городе 554,в пригородах 575.Количестово сделок в городе и пригородах практически одинаково.

 

 

 

год

город

пригород

итого

2015

554

575

1129

2016

623

619

1242

 

 

Рынок жилых домов трудно анализировать, разброс цен очень большой. Имеет значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность в обслуживании. Большое внимание стало уделяться энергетической эффективности.

Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного жилого дома с общей площадью 250 м2, с земельным участком в 6 соток, то в наиболее престижных зонах города - в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и парка Дендрариум - его стоимость будет составлять 250-270 тыс. €. В других микрорайонах – Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы – аналогичный дом будет стоить 150-200 тыс. €. В пригородах Кишинева – Криково, Ставчены, Кодру – аналогичный дом стоит  100 -150 тыс. €.

 Спросом пользуются небольшие дома, площадью 160-200 м2  расположенные на небольших участках  5-6 соток. Сделки по продаже недвижимости с бюджетом более 300 тыс. € на рынке редкость.

 

Найм жилой недвижимости

 Ситуация  на столичном рынке найма без значительных изменений  сохраняется последние несколько лет. Но по сегментам рынка, отличается ситуация со спросом и предложением.

 Все квартиры, сдаваемые в найм, можно разделить на несколько  групп. Самая  большая – жилье эконом-класса, приблизительно  70% рынка, комфорт и  бизнес-класса, примерно по 15%.

 

Жилье эконом-класса – это квартиры типовых серий в спальных районах города, малосемейки и комнаты в общежитиях в среднем состоянии. Наниматели такого жилья, в основном, наши сограждане, молодые семьи и студенты, со средними доходами.

В этом сегменте ситуация развивалась по традиционной  схеме: летом после окончания учебного года – затишье, а осенью арендаторы активно взялись за поиск нового жилья. Ажиотаж продолжался до ноября, после этого рынок вернулся к спокойному состоянию, и будет прибывать в нем до начала следующего сезона.

стоимость найма однокомнатной квартиры составляет 120-150€; двухкомнатной – 150-200€, трехкомнатной – 200-220€, т.е. цена варьируется от 3-5€ за 1 м2 общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Несмотря на то, что спрос в этом сегменте превышает предложение, цены на аренду такого жилья были стабильны. Скидку можно получить при найме трехкомнатных квартир,  которые менее всего пользуются спросом. Большинству нанимателей не нужна такая  большая площадь и высокие коммунальные услуги также снижают спрос. Срок действия договоров найма редко превышает один год.

 

Жилье комфорт-класса - это квартиры типовых серий после свежего ремонта или новостройки с бюджетным ремонтом изначально приобретаемые под сдачу в аренду. Наниматели такого жилья иностранные студенты или наши сограждане с доходами выше среднего. Этот сегмент рынка найма жилья появился в результате повышения требований нанимателей к сдающемуся жилью.

 Цены в этом сегменте рынка выше примерно на 50-70€ выше, чем в сегменте эконом класса. Однокомнатные сдаются примерно за 200-220€, двухкомнатные за 250€, а трехкомнатные практически не представлены. Цены номинируются в валюте, а спрос примерно равен предложению.

 

Жилье бизнес-класса – это квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью укомплектованные качественной бытовой техникой и мебелью.  Нанимателями такого жилья, как правило являются работники посольств, различных иностранных организаций, бизнесмены, а также наши преуспевающие сограждане Месторасположение – как правило, центр города или центральные магистрали микрорайонов города.

В этом сегменте жилья нет ярко выраженной сезонности, активность в течение года равномерная.

Двухкомнатная квартира такого уровня сдается за 350-400€, трехкомнатная – 500-600€. Однокомнатные квартиры в этом сегменте практически не представлены.

В структуре предложения, выделяются несколько домов премиум-класса. Это жилые комплексы “Crown plaza” на ул. Букурешть, “Lara city” на ул. 31 Августа, дома на ул. М. Еминеску и новый дом “Crown plaza park”,возле торгового центра “Sun Сity”.В них стоимость арендной платы значительно выше. Основным их преимуществом является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры здесь составляет 500-600€, трехкомнатной – 700-900€, включая аренду парковочного места. Несмотря на наметившейся отток нанимателей в этом сегменте, владельцы держат цену, не соглашаются на скидки. Они считают, что ущерб для квартиры, особенно если в ней хороший ремонт, может оказаться выше, чем потенциальная прибыль, готовы ждать пока квартира простаивает, но найти своего нанимателя.

Много  квартир предлагается  в краткосрочную аренду – как альтернатива размещения в гостиницах. Это могут быть одно, двух, и трехкомнатные квартиры. Стоимость одного дня проживания составляет в сегменте эконом класса 10-25€,в сегменте конфорт-класса 20-45€,в сегменте бизнес класса 60-80€.

В этом случае доходность от сдачи в найм  может составить более 10%,тогда как в долгосрочной аренде 5-6% Но такие сделки менее подходят под определение “найм”, их скорее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют дополнительные услуги.

 

Жилые дома

Стоимость аренды современного жилого дома, полностью оборудованного мебелью и бытовой техникой, в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и парка Дендрариум составляет 2000-2500€,  хотя в некоторых случаях может доходить до 3000-3500€ в месяц. Эти районы самые популярные среди иностранных нанимателей. Основными нанимателями домов являются работники посольств  и иностранных компаний, которые пребывают с семьями на работу в республику. Предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Все собственники мечтают сдать дом посольству или иностранной компании. К сожалению ни так много стран имеют свои дипломатические представительства в Молдове.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОГНОЗ НА 2017 ГОД

 

Снижение цен на рынке приостановилось. Количество сделок с квартирами увеличивается. На это повлияла стабилизация объема денежных переводов,  снижение ставок по ипотечным кредитам и укрепление курса лея к евро. Совокупность этих факторов повысила доступность квартир, особенно для покупателей постоянно проживающих в стране.

         В 2017 году цены на недвижимость будут стабильны, за исключением низкокачественных объектов. Но говорить о росте цен преждевременно, нового бума на рынке жилья не будет. Дальнейшее снижение маловероятно. Все зависит от того как будет развиваться экономическая и политическая ситуация в стране.

На рынок недвижимости  большое влияние оказывает психологический фактор, потребительские ожидания и доверие к  недвижимости. Инвестиции в недвижимость в  Молдове всегда считалась самым выгодным и надежным способом вложения денег. Больше вкладывать не во что. Учитывая проблемы в  молдавской банковской системе, нестабильность на валютных рынках, можно предположить, что  переток  депозитов и свободных сбережений  на рынок недвижимости будет продолжаться, учитывая низкую доходность по вкладам и их незащищенность.

 

Prezentare generală a pieței imobiliare rezidențiale din  
mun.  Chișinău pentru anul 2016.

 

Piața imobiliară rezidențială a atins cote minime. Reducerea prețurilor a fost oprită.   

 Numărul tranzacțiilor a crescut.

 

Piața secundară

 

 În 2016, prețurile s-au redus cu 5%, iar indicele valoric pentru metru pătrat a scăzut de la 535 euro până la 510 euro, potrivit rezultatelor vânzărilor efective. În prima jumătate de an, s-a produs scăderea prețurilor, iar în a doua – stabilizarea lor.

Încetinirea ritmurilor scăderii prețurilor în anii 2013-2015 de la 7% până la 5% și oprirea temporară a reducerii acestora, în anul 2016, sugerează ideea unei potențiale stabilizări.

Din contul fortificării cursului leului în raport cu euro cu 2,7% și scăderii prețurilor la apartamente în euro cu 5%, prețul în lei la imobile s-a redus cu 8% și a constituit aproximativ 11 000 de lei per metru pătrat.

Cumpărătorii, care doar ocazional urmăresc dinamica pieței imobiliare, pot să nu observe o asemenea scădere lentă a prețurilor, iar măsurarea acestui indice prezintă dificultăți. Ei văd doar prețul de comercializare, etalat de vânzător, însă prețul real este cunoscut numai             participanților la tranzacție. Indicele prețului pentru un metru pătrat este calculat în baza rezultatelor vânzărilor efective.

Începând cu anul 2007, prețurile bunurilor imobiliare din Moldova sunt exprimate în euro, iar până atunci – în dolari SUA. Dinamica modificării prețurilor în diferite valute variază în legătură cu fluctuațiile cursului valutar.

De la valorile maxime din anul 2008, prețurile în euro timp de 7 ani s-au redus cu 45%, iar în lei - cu 25%.  În această perioadă, nivelul inflației în republică a alcătuit 57%.

Cea mai semnificativă modificare a prețului, scăderea de 2,6 de ori, s-a produs în dolari americani, de la 1400 în anul 2008, până la 540 în anul 2016, din contul modificării coraportului dintre euro și dolar.

.

 

 

Dinamica modificării prețurilor la imobile locative în anii 2007 - 2016.
Costul pentru 1 m2 de suprafață totală, în euro.

 

 

 

Cele mai sigure sunt pozițiile deținute pe piață de locuințele din clasa econom – apartamentele-tip cu 1-2 camere. Această circumstanță este explicabilă: cererea la locuințe este permanentă, indiferent de cataclismele economice sau politice. De aceea pe segmentul respectiv al pieței, tranzacțiile sunt încheiate permanent, dinamica procesului de vânzare-cumpărare fiind diferită, în funcție de sezon.

Activitatea pe piață pe parcursul anului a fost uniformă. Piața imobiliară de parcă a făcut abstracție de noutățile politice și economice nefaste.      

Prin urmare, pe piața imobiliară rezidențială secundară din Chișinău s-a creat următoarea situație.

Cea mai înaltă cerere a fost atestată pentru locuințe la preț minim, lichide – în diapazonul de prețuri între 20 000- 30 000 euro, apartamente cu 1 și 2 camere în case-tip (seria: MC, 143, 102) în sectoarele rezidențiale. Apartamentele cu una și două camere în oraș s-au vândut în medie cu 600 euro per metru, cele cu trei și patru camere – cu 500 euro.

Cumpărătorii pledează pentru un spațiu locativ mai calitativ. Prețurile pentru fondul locativ vechi - locuințele de tip „hrușciovka” scad mult mai vizibil: 7-8% în raport cu anul precedent.

 

Numărul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare a apartamentelor, înregistrate de ÎS „Cadastru” în mun. Chișinău.

În structura vânzărilor, apartamentele mici, cu una și două camere, alcătuiesc 60-70%.  Concomitent, apartamentele cu 3 camere s-au vândut anevoie, iar cu 4 și mai multe camere s-au comercializat deosebit de greu.

Mai mult de jumătate din toate tranzacțiile de pe piața secundară sunt alternative, adică, procurarea apartamentului nou devine posibilă doar după comercializarea propriei locuințe. Cumpărători în postură de investitori, care procură locuințe pentru darea ulterioară în locațiune, sunt puțini. În majoritatea cazurilor, apartamentele sunt procurate cu scopul îmbunătățirii condițiilor locative de cetățenii cu reședință permanentă în republică.

Cele mai întrebate apartamente au fost cele din sectoarele Botanica și Râșcani, grație infrastructurii dezvoltate și transportului accesibil. Mai puțin populare sunt locuințele din sectoarele Buiucani și Ciocana. Diferența de prețuri pentru apartamente identice în aceste sectoare poate atinge 5%.

Cumpărătorii preferă apartamente în case din cotileț, în pofida faptului că acestea costă în medie cu 5-7% mai scump, decât apartamentele analogice în casele din panouri. Cele mai nepopulare sunt apartamentele în blocurile monolit, neconectate la conducta de gaz natural. Spațiul interior comun, la scări și ascensoare, se află într-o stare cu adevărat dezastruoasă.

Prețurile pentru locuințele de elită în partea centrală a capitalei s-au stabilit la nivelul de 800-850 euro per metru pătrat, însă la unele obiecte poate atinge nivelul de 900-1000 euro, iar prețul pentru locurile de parcare în asemenea complexe este de  7-10 mii euro.

  

Piața primară 

Pe piața primară s-a profilat o situație similară, dar cu un specific aparte. Trecerea în revistă a prețurilor pe piața primară este una mai dificilă, deoarece construcția este efectuată în baza unor proiecte individuale, iar în interior diferă numărul de etaje și suprafața apartamentelor, materialul pentru pereți și sistemele de încălzire (autonom, pentru apartament sau pentru clădire în întregime). Situația privind vânzările, aferentă fiecărei companii de construcții, se deosebește, de la un caz la altul.

În medie, 1 m.p. a costat între 500-550 euro, mari diferențe în raport cu prețurile pe piața secundară nu au existat. Reducerea prețurilor a constituit la fel 5%, precum și pe piața secundară. Însă, toate acestea sunt valabile în principal pentru  proiectele în curs de execuție.

La prima vedere, prețurile la locuințele oferite de companiile de construcții nu s-au schimbat. Însă scăderea prețurilor în case noi este voalată sub forma reducerilor în cazul achitării integrale, propunerilor speciale sau altor procedee de marketing – spre exemplu, debara gratuită. Deseori, sunt practicate oferte cu achitarea în rate lunare a apartamentului, reprezentând efectiv un credit fără dobândă.

Apartamentele din clădirile în curs de execuție, în funcție de gradul de finisare, s-au vândut la prețul de 400-450 euro, iar în clădirile date în exploatare la prețul de 550 euro, aceste prețuri se referă la apartamente cu una / două camere cu suprafața de 30-60 de m. p. În cazul apartamentelor cu trei și mai multe camere,  reducerea suplimentară poate alcătui până la 10%.

În structura caselor de locuit în proces de construcție, anual crește cota apartamentelor cu o cameră - două. Cota apartamentelor cu o cameră a crescut de 4 ori, a celor cu două camere - cu 35%, a apartamentelor cu trei camere s-a redus de 3 ori.

 

Distribuția caselor locative, date în exploatare la Chișinău
în funcție de numărul camerelor în apartament, %

 

 


2006


2007


2008


2009


2010


2011


2012


2013


2014

2015

cu o cameră, %

10,4

8,2

14,5

20,6

24,9

29,1

26,2

41,3

31,8

41,5

cu 2 camere, %

34,0

33,5

37,5

37,3

39,1

45,0

44,2

40,3

48,2

46,0

cu 3 camere, %

29,0

35,7

33,8

28,1

27,7

24,7

26,5

16,8

18,6

10,4

cu 4 și mai multe camere, %

26,6

22,6

14,2

14,0

8,3

1,2

3,1

1,6

1,4

2,1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Este notabilă scăderea continuă a indicelui mediu al suprafeței apartamentelor construite, fapt ce reduce bugetul cumpărăturii, concomitent, sporind costul inițial al apartamentului pentru constructor. În domeniul construcțiilor, cu cât e mai mic spațiul apartamentului, cu atât mai înalt este prețul inițial al acestuia. La moment, piața propune apartamente de tip garsonieră, cu suprafața de 30 m. p., cu o cameră cu 35-40 de m. p., cu două camere de la 45 până la 60 de m. p., cu trei camere a câte 80 - 85 m. p. Suprafețele apartamentelor în casele noi sunt cu circa 10 m.p. mai mari, decât ale apartamentelor similare pe piața secundară.

 

  

Darea în exploatare a caselor locative cu multe etaje în Chișinău.
Mii de metri pătrați de spațiu total

 

 


2006


2007


2008


2009


2010


2011


2012


2013


2014

2015


În total, m. p.


163,2


203,5


346,2


226,0


275,4


240,4


206,0


248,4


247,7

351,1



Numărul locuințelor construite

 


În total


3308


3309


5402


3604


3799


3611


3655


4249


4063

6170

Suprafața medie a apartamentelor construite, m. p.

86,6

95,0

80,0

81,8

89,1

91,7

72,7

70,2

71,6

63,5

 

În anul 2015, volumul construcției spațiului locativ nou a depășit indicii de vârf din anul 2008. Au fost construite de 1,7 ori mai multe apartamente, cu toate că volumele de construcție au rămas practic aceleași.

Reducerea suprafeței totale a apartamentelor pe piața primară le-a făcut mai atractive pentru cumpărători.

Efectiv, aproape întreaga cerere solvabilă se află în prezent pe segmentul locuințelor mici. De aceea constructorii aleg să edifice asemenea apartamente. În pofida tuturor deosebirilor, piețele primară și cea secundară sunt strâns legate între ele, ocupând cote aproximativ egale. Fiecare din aceste segmente ale pieței are avantajele și neajunsurile sale. Însă, nu există un răspuns univoc la întrebarea, care dintre ele este mai prosper.

Avantajele sectorului secundar rezidă în faptul că, achitând o dată, obțineți cheile de la apartament. Însă, atunci când cumpărați locuință într-o casă care se construiește, există riscul edificării interminabile sau a falimentării antreprenorului. Piața abundă în exemple de acest gen. La noi, se lasă mult așteptată elaborarea unei legi privind condominiul în fondul locativ care să reglementeze relațiile dintre client și compania de construcții. Lipsește și un mecanism de asigurare obligatorie a răspunderii civile a constructorilor față de asociați.   

Cumpărătorul nu este protejat în niciun fel. Majoritatea caselor noi în Moldova se află încă în proces de construcție, fiind cu succes date în exploatare, însă cu unele dintre acestea apar probleme.
                Astfel,
oamenii sau rămân fără locuințe, sau din cauza termenelor construcției tergiversate trebuie să achite sume semnificative, suplimentar la prețul stabilit inițial, ca să-și primească apartamentele mult râvnite. Un alt avantaj al pieței secundare este amplasarea mai reușită a caselor. De regulă, acestea sunt situate aproape de grădinițe de copii, școli și policlinici.

Neajunsul locuințelor din fondul secundar este uzura comunicațiilor: scări și ascensoare învechite. Nimeni nu este preocupat de întreținerea lor și situația se înrăutățește tot mai mult. La construcțiile noi sunt imediat create asociații, care au grijă de starea comunicațiilor. În plus, toate apartamentele sunt dotate cu contoare individuale, montate la fiecare etaj. Și dacă în casele din fondul locativ secundar este foarte dificil să deconectezi un rău-platnic de la comunicații, atunci în casele noi această măsură este frecvent practicată. În plus, este cu mult mai ușor să faci reparație într-un apartament nou, decât în cele vechi: pe piața primară rezidențială, apartamentele sunt transmise deja în varianta „albă”, pe când piața secundară necesită investiții, pentru a aduce apartamentele într-o stare decentă. Ce-i drept, pe piața secundară este posibil să procuri un apartament, în care te poți instala, fără a face reparație.

Pe piața primară sunt condiții avantajoase de procurare a apartamentelor – reduceri, plăți eșalonate, achitare în rate. Vânzătorii de pe piața secundară, de regulă, sunt mai puțin abili, își evaluează apartamentele, reieșind din prețurile de vârf de pe piață sau în genere invocă prețurile de până la criză. Cererea se deplasează astfel în direcția pieței primare.

  

Terenuri de pământ pentru construcții individuale

 În anul 2016, în mun. Chișinău au fost perfectate 2336 de contracte de vânzare-cumpărare a terenurilor de pământ, inclusiv în or. Chișinău au fost vândute 649 loturi, în suburbii - încă 1687. Este cu 5 la sută mai puțin, decât în anul 2015. Atunci, în municipiu au fost vândute 2450 de terenuri de pământ, mai precis - 613 în oraș și 1837 - în suburbii. Astfel, numărul tranzacțiilor cu terenuri în oraș a crescut, pe când cu cele din suburbii - s-a redus.

 

În suburbiile municipiului, piața terenurilor pentru construcții locative este mai mare, decât în oraș, de aceea și numărul tranzacțiilor este de trei ori mai mare, decât în oraș.

Anul trecut, prețurile la loturile de pământ au fost stabile, din cauza ofertei limitate. Prețul unui ar de pământ pentru construcția casei în parcul Valea Morilor (fostul Lac Comsomolist) și în zona cuprinsă între străzile Neaga și Belinskii în sectorul Buiucani este de 15.000 - 17.000 euro. Acestea sunt cele mai prestigioase zone pentru construcția caselor de locuit individuale.

Prețurile pentru un ar în alte zone de construcție individuală masivă din oraș, sunt următoarele: la Sculeni 5-7 mii euro; în zona uzinei „Alfa” - 7-9 mii euro; la Schinoasa - 3-4 mii euro; în sectorul Universității Agricole - 4-5 mii euro; în zona Botanicii Inferioare - 5-7 mii euro, în sectorul noului complex comercial „Megapolis Mall”, pe str. Compiuternaia - 6-8 mii euro, în sectorul Universității Tehnice din str. Studenților - 12-14 mii euro.

Costul unui ar de pământ în localitățile din apropiere de Chișinău, inclusiv Tohatin, Colonița, Cricova, Băcioi, Trușeni, Sângera este de 2-3 mii euro, iar în cooperativele pomicole, amplasate nu departe de oraș, cu toate comunicațiile - 1-2 mii euro, fără comunicații - până la 500-1000 euro. Cea mai scumpă suburbie este orășelul Stăuceni. Acesta se află efectiv în raza capitalei și costul unui ar în această localitate este de 5 mii de euro.

 

 

Case de locuit individuale

 

 Prețurile pentru casele de locuit individuale în comparație cu anul trecut practic nu s-au schimbat, însă este foarte dificil să vinzi o casă. Numărul tranzacțiilor cu case individuale a fost întotdeauna nesemnificativ, 6-7% în structura vânzărilor, însă, în expresie  valorică, acestea se ridică la sume considerabile.

În anul 2016, în mun. Chișinău au fost perfectate 1242 contracte de vânzare-cumpărare a  caselor de locuit, inclusiv în or. Chișinău au fost vândute 623 terenuri, în suburbii - încă 619. Este cu 10 la sută mai mult, decât în anul 2015. Potrivit datelor de statistică, în anul 2015 în municipiu au fost comercializate 1129 de case, în oraș 554, în suburbii 575. Numărul tranzacțiilor în oraș și suburbii  este practic același.

 

 

 

год

город

пригород

итого

2015

554

575

1129

2016

623

619

1242

 

 Piața caselor de locuit cu greu se supune unei analize, deoarece diferența de prețuri este foarte mare. În acest sens, contează amplasarea, suprafața casei și sectorului de pământ, funcționalitatea planificării interioare, calitatea materialelor de finisare, deservirea economică. O atenție deosebită a început să fie acordată eficienței energetice.

Dacă acceptăm în calitate de standard cei mai răspândiți parametri ai casei de locuit contemporane cu suprafața totală de 250 m.p. și sector de pământ de 6 ari, atunci în cele mai prestigioase zone ale orașului – parcul Valea Morilor (fostul Lac Comsomolist) și parcul Dendrariu – prețul casei se va ridica până la 250-270 mii euro. În alte sectoare – Sculeni, Botanica, Buiucanii Noi – o casă similară va costa 150-200 mii euro. În suburbiile Chișinăului – Cricova, Stăuceni, Codru – o casă similară costă 100 - 150 mii euro.

 Sunt solicitate activ case nu prea mari, cu suprafața de 160 - 200 m.p., amplasate pe loturi standarde de 5-6 ari. Tranzacțiile de vânzare a imobilelor cu bugete peste 300 mii euro sunt o raritate pe piață.

 

 Închirierea imobilelor locative

 

În capitală, situația pe piața închirierii locuințelor rămâne neschimbată ultimii câțiva ani. Situația privind cererea și oferta diferă, însă, pe anumite  sectoare ale acestei piețe.

 Toate apartamentele, date în chirie, pot fi împărțite în câteva grupe. Cea mai mare este oferta de locuințe din clasa econom, aproximativ 70% fin piață, clasele confort și business dețin câte 15 la sută.

 

Locuințele din clasa econom sunt apartamente-tip, în zonele rezidențiale ale orașului, garsonierele și camerele în cămine în stare relativ decentă. Chiriașii unor asemenea locuințe sunt, în mare parte, concetățenii noștri, familiile tinere și studenții cu venituri medii. 

Pe acest segment, situația s-a dezvoltat potrivit schemei tradiționale: vara după finalizarea anului de studii - impas, pe când toamna chiriașii deja căutau activ un spațiu locativ nou. Forfota a continuat până în noiembrie, după care piața a revenit la starea temperată și va rămâne așa până la începutul sezonului următor.

Costul chiriei unei garsoniere este de 120-150 euro, a unui apartament cu 2 camere – 150-200 euro, cu trei camere – 200-220 euro, deci, costul oscilează între 3-5 euro pentru metru pătrat de spaţiu locativ total. Serviciile comunale sunt achitate separat. În pofida faptului că cererea pe acest segment depășește oferta, prețurile la un asemenea spațiu locativ au fost constant stabile. Reducerea poate fi obținută în cazul închirierii unor apartamente cu trei camere, cererea la care este cea mai modestă. Majoritatea chiriașilor nu au nevoie de un asemenea spațiu larg și nu sunt tentați să achite sume mari pentru serviciile comunale. Termenul contractelor de locațiune rareori depășește un an.

 

Spațiu locativ de clasa confort sunt apartamente-tip după reparație curentă sau apartamente noi cu reparație necostisitoare, procurate din start pentru dare în chirie. Chiriașii unor asemenea apartamente sunt studenții străini sau concetățenii noștri cu venituri puțin peste nivelul mediu. Acest segment al pieței a apărut ca urmare a faptului că chiriașii au început să insiste asupra unor exigențe sporite față de locuințe.

 Prețurile pe acest segment sunt cu circa 50-70 euro mai mari, decât pe segmentul clasei econom. Garsonierele sunt închiriate  la prețul de circa 200-220 euro, apartamentele cu două camere - cu 250 euro, apartamentele cu trei camere nu sunt efectiv reprezentate. Prețurile sunt nominalizate în valută, iar cererea este aproximativ egală cu oferta.

 

Spațiu locativ de clasa business – sunt apartamente în case noi, în stare bună, dotate cu tehnică de uz casnic calitativă și cu mobilier. Chiriași ai unor asemenea apartamente, de regulă, sunt colaboratorii ambasadelor, diferitor organizații străine, oameni de afaceri, la fel, concetățenii noștri prosperi. Locul amplasării apartamentelor este, de regulă, centrul orașului sau magistralele centrale ale sectoarelor orașului.

Pe acest segment al pieței de locuințe sunt puțin pronunțate oscilațiile sezoniere, indicii cererii și ofertei sunt constant stabili anul împrejur. 

Un apartament cu două camere de acest nivel poate fi închiriat cu 350-400 euro, locuințele cu trei camere costă 500-600 euro. Apartamentele cu o cameră pe acest segment efectiv nu sunt reprezentate.

În structura ofertei, un loc aparte ocupă câteva case de Clasa Premium. Este vorba despre complexele locative  „Crown plaza” pe str. București, „Lara city” pe str. 31 August, casele pe str. М. Eminescu și noua casă „Crown plaza park”, lângă Centrul Comercial „Sun Сity”. În acestea costul chiriei este cu mult mai înalt. Principalul lor avantaj este amplasarea reușită, locurile pentru parcare și teritoriul păzit. Costul chiriei unui apartament cu două camere este aici de 500-600 euro, cu trei camere - de 700-900 euro, inclusiv chiria locului de parcare. În pofida puținilor doritori de a închiria apartamente pe acest segment, proprietarii nu reduc din preț, nu acceptă reduceri. Ei consideră că prejudiciul pentru apartamentul în care a fost efectuată o reparație bună, poate fi mai mare, decât profitul potențial, sunt de acord să mai aștepte, doar ca să nu rateze varianta cu un chiriaș potrivit.

Multe apartamente sunt propuse în chirie pe termen scurt – ca alternativă pentru cazarea la hotel. Acestea pot fi locuințe cu una, două sau trei camere. Costul unei zile de cazare constituie pe segmentul clasei econom 10-25 euro, pe segmentul clasei confort 20-45 euro, pe segmentul business – 60-80 euro.

În acest caz, profitul în urma închirierii apartamentului poate constitui peste 10%, pe când în cazul închirierii de lungă durată – 5-6%. Însă asemenea tranzacții se potrivesc mai puțin pentru noțiunea de „închiriere”, ele mai degrabă pot fi raportate la categoria businessului hotelier, deoarece aici sunt oferite servicii suplimentare.

 

Case de locuit individuale

Costul arendei unei casei de locuit moderne, dotate completamente cu mobilă și tehnică de uz casnic, în raionul parcului Valea Morilor (fostul Lac Comsomolist) și parcului Dendrariu alcătuiește 2000-2500 euro, cu toate că în unele cazuri, poate ajunge și până la 3000-3500euro pe lună. Aceste sectoare sunt cele mai populare printre chiriașii din străinătate. Principalii chiriași ai caselor sunt lucrătorii ambasadelor și companiilor străine, care vin la lucru în republică împreună cu familiile. Oferta pe acest segment este substanțial mai înaltă, decât cererea. Toți proprietarii visează să-și dea în chirie imobilele unei ambasade sau companii străine. Spre regret, în Republica Moldova un număr limitat de țări au reprezentanțe diplomatice.

 

CONCLUZIE ȘI PRONOSTIC PENTRU ANUL 2017

 

Reducerea prețurilor pe piață s-a oprit. Numărul tranzacțiilor cu apartamente sporește. Tendința este determinată de stabilizarea volumului remitențelor bănești, reducerea dobânzilor la creditele ipotecare și fortificarea cursului leului în raport cu euro. Totalitatea acestor factori a sporit accesibilitatea apartamentelor, mai cu seamă, pentru cumpărătorii, stabiliți în țară cu trai permanent.

                În anul 2017, prețurile la imobile vor fi stabile, cu excepția obiectelor de calitate joasă. Însă este prematur să vorbim despre creșterea prețurilor, o nouă creștere spectaculoasă a prețurilor pe piața locuințelor nu se așteaptă. Scăderea în continuare a prețurilor este puțin probabilă. Totul depinde de faptul cum se va dezvolta situația economică și politică în țară.

 

O influență mare asupra pieței imobiliare o exercită factorul psihologic, așteptările consumatorilor și încrederea în valorile imobiliare. În Moldova, investițiile în obiectele imobiliare  au fost considerate întotdeauna cea mai profitabilă și sigură oportunitate de alocare a  banilor. Alt obiect de investiții nu există. Dacă ținem cont de problemele, care persistă în sistemul bancar moldovenesc, instabilitatea pe piețele valutare, putem presupune că debitul depozitelor și economiilor disponibile pe piața imobiliară vor continua, ținând cont de profitabilitatea redusă la depozite și lipsa de protecție a acestora.

 

 

Review of Chisinau Municipality Residential Real Estate Market for 2016

 

The residential real estate market touches the bottom. Prices have suspended the decline. The number of transactions has grown.

 

Secondary Market

 

In 2016, the price reduction was 5 per cent, and the cost index per square meter decreased from € 535 to € 510 per square meter based on actual sales. Reduction of prices occurred in the first half of the year; in the second half, the prices were stabilized.

The slowdown in the rate of the decrease in prices in 2013-2015 from 7 per cent to 5 per cent and the suspension of the decline in 2016 allow us to conclude that the stabilization has begun.

Prices for real estate in lei, due to the strengthening of the lei currency exchange rate in relation to the Euro by 2.7 per cent and the 5 per cent decrease in prices for apartments in Euros, decreased by 8 per cent and amounted to about 11 000 lei per meter.

Buyers who do not permanently follow the situation in the market may not notice such a slow decline in prices; it is rather difficult to measure. They see the price at which the object is put up for sale, whereas the real price is known only to the participants of the transaction. The index of a square meter cost is calculated based on actual sales.

Since 2007, real estate prices in Moldova have been indicated in Euros, and before that, they used to be indicated in US dollars. Price modification dynamics in different currencies varies due to currency exchange rate fluctuations.

From the maximum values of 2008, prices in Euros decreased by more than 45 per cent in 7 years, while the prices in lei decreased by 25 per cent. The inflation rate in the republic for this period of time amounted to 57 per cent.

The most significant price modification, a 2.6 -fold decrease, occurred in US dollars, from 1 400 in 2008, to 540 in 2016, due to a change in the Euro / dollar ratio.

 

Dynamics of Changes in Prices for Residential Real Estate in 2007-2016.

Cost of 1 m2 of the Total Area.

 

The strongest positions are held by low-income housing - 1-2-bedroom standard series apartments. This is understandable: the need for housing is permanent, in spite of economic or political cataclysms. Therefore, in this segment of the market, transactions constantly take place in a more or less active way, taking seasonality into account.

 Market activity was uniform during the year. The real estate market seems to have “detached itself” from negative political and economic news.      

As a result, the situation in the secondary housing market in Chisinau was the following.

Inexpensive marketable housing within the price range of € 20.000-30.000, i.e. 1-2-bedroom apartments in standard project houses (series: MS, 143, 102) in dormitory districts were the most demanded. One and two-bedroom apartments were sold at a price of € 600 per meter, while three-four-bedroom apartments were sold at a price of €500 on average in the city.

The demand is shifting towards more high-quality housing. The prices for the old housing stock built in Khrushchev’s time fall much faster, losing 7-8 per cent over the past year.

 

Number of Real Estate Transactions Registered by Cadastru State Enterprise in Chisinau Municipality.

Количество сделок купли-продажи квартир, зарегистрированных

 

 ГП “Cadastru” в мун.Кишинев.

 

год

2012

2013

2014

2015

2016

Количество сделок купли-продажи квартир

9300

8939

9370

10211

11406

 

 The number of transactions is growing by an average of 10 per cent for the second year in a row. Even if we admit that a certain number of repeat sales may be taking place, the tendency is obvious.

The continued decline in prices has increased the availability of apartments and returned buyers to the market.

 

Within the structure of sales, small-sized housing, i.e. one-bedroom and two-bedroom apartments, accounted for 60-70 per cent of transactions. At the same time, 3-bedroom apartments found their buyers with great difficulty, and selling 4-bedroom or larger apartments was very complicated.

More than half of all the transactions in the secondary market are alternative, i.e. purchasing an apartment is possible only after the buyer’s apartment is sold. Investing buyers who purchase housing for subsequent leasing are few. In general, apartments are purchased by those citizens who permanently reside in the republic to improve their living conditions.

Apartments in Botanica and Riscani Districts were the most demanded by the buyers due to the developed infrastructure and transport accessibility. The housing in Buiucani and Ciocana Districts was less demanded. The difference in the price for identical apartments in these districts can reach 5 per cent.

Buyers prefer apartments in the houses made of white ashlar limestone, despite the fact that they are on average 5-7 per cent more expensive than similar apartments in large panel system houses. Apartments in cast in-situ houses are least demanded due to the lack of gas and poor condition of entrances and elevators.

Prices for luxury housing in the central part of the city are established at the level of € 800 – € 850 per meter, while in some objects, it can reach up to € 900-1000, and the cost of parking places in such complexes is € 7-10 thousand.

Primary Market

In the primary market, the situation was similar, but had its own specificity. Overviewing prices in the primary market is a more complicated task because houses are constructed according to individual projects; they have different number of storeys and apartments, wall materials and heating systems (independent heating systems for an apartment or a house). The situation with sales may differ from one developer to another.

On average, 1 square meter cost from € 500-600, which was not much different from the price in the secondary market. The reduction in prices was the same 5 per cent, as in the secondary market. However, this statement applies basically to projects under construction.

At first glance, prices for housing from developers have not changed. But the decline in prices in new buildings is disguised as discounts for full payment, special offers, or some other marketing ploy – for instance, free parking. Frequently, there are offers with monthly payment for an apartment, which is actually an interest-free loan.

Apartments in houses under construction, depending on the degree of readiness, were priced at € 400 – € 450, and in fully commissioned houses, at € 550. These prices relate to one and two-bedroom apartments having the floor area of 30-60 m2. An additional discount for three-bedroom or larger apartments may reach up to 10 per cent.

In the structure of housing under construction, the share of one and two-bedroom apartments increases every year. The share of one-bedroom apartments has increased 4 times, that of two-bedroom apartments has increased by 35 per cent, and the number of three-room apartments has decreased three-fold

 

Distribution of Residential Buildings Put into Operation in Chisinau According to the Number of Bedrooms in the Apartment,%

 

 


2006


2007


2008


2009


2010


2011


2012


2013


2014

2015

1-bedroom,%

10.4

8.2

14.5

20.6

24.9

29.1

26.2

41.3

31.8

41.5

2- bedroom, %

34.0

33.5

37.5

37.3

39.1

45.0

44.2

40.3

48.2

46.0

3- bedroom,%

29.0

35.7

33.8

28.1

27.7

24.7

26.5

16.8

18.6

10.4

4- bedroom and larger,%

26.6

22.6

14.2

14.0

8.3

1.2

3.1

1.6

1.4

2.1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

It should be noted that the decline in the average area of ​​apartments under construction reduces the budget for the purchase while increasing the prime cost of the apartment for the developer. In construction, the smaller the floor area of ​​an apartment is, the higher its prime cost becomes. Currently, the market offers studio apartments having an area of ​​30 m2, one-bedroom apartments of 35-40 m2, two-bedroom ones of 45-60 m2, and three-room ones of 80-85 m2. The floor area of ​​apartments in new houses is about 10 meters more than in similar apartments in the secondary market.

Commissioning of Residential Buildings in Chisinau
Thousand square meters of total area

 

 


2006


2007


2008


2009


2010


2011


2012


2013


2014

2015


Total, m2


163.2


203.5


346.2


226.0


275.4


240.4


206.0


248.4


247.7

351.1



Number of Apartments Built

 


TOTAL


3308


3309


5402


3604


3799


3611


3655


4249


4063

6170

Average area of apartments, m2

86.6

95.0

80.0

81.8

89.1

91.7

72.7

70.2

71.6

63.5

 

In 2015, the amount of construction of new housing exceeded the peak index reached in 2008. 1.7 times more apartments were built under the conditions of practically comparable amounts of construction.

The reduction in the total area of apartments in the primary market made them more attractive for buyers.

Virtually all the solvent demand is now in the small-area housing segment. Therefore, developers build such apartments. Despite all the differences, the primary and secondary markets are closely related, occupying roughly equal market shares. Each of these segments has its advantages and disadvantages, and it is hard to tell which of them is more prosperous.

The advantage of secondary housing is that you get the keys to the apartment as soon as you pay for it. If you purchase housing under construction, the transformation of the object into a never-ending construction project or bankruptcy of the developer are major risks. There are such examples in the market. In our country, the law on share participation in construction aimed at regulating the relationship between the customer and the developer has not been drafted yet. There is no mechanism of compulsory insurance of developers’ responsibility to equity construction investors at the moment.

A buyer is not protected in any way. Most new houses in Moldova are completed and successfully put into operation, but some are problematic. People may remain without the dwelling, the terms of constructions are over-extended, or it is necessary to pay an additional sum to the initially stipulated amount in order to obtain the dwelling. Another advantage of the secondary market is better location of houses. They are usually nearer to kindergartens, schools, and outpatient clinics.

 The drawback of secondary housing is worn-out communications: old elevators and staircases. There is no one in charge of maintaining them, and their condition only deteriorates. In the new constructions, an association is created immediately in order to take care of the condition of utilities. Moreover, all the apartments are equipped with individual counters. In fact, disconnecting one tenant from the utilities for failing to pay for the housing and communal services in the secondary housing is a rather complicated task, while in new houses, it is easy. Besides, renovating a new apartment is considerably cheaper than a used one: in the primary market, the dwelling is already commissioned in shell form, whereas you have to invest in a second-hand apartment to bring it to the shell form. However, in the secondary market, you can purchase an apartment and move in without any renovation.

The primary market offers more favorable conditions for purchasing apartments, such as discounts or paying by installments. In the secondary market, sellers are typically less flexible, and evaluate their apartments according to the upper index of the market or even use pre-crisis prices as a reference point. The demand will shift towards the primary market.

 

Land Lots for Individual Constructions

In 2016, in Chisinau Municipality, 2336 sale and purchase agreements for land lots were registered, including 649 plots sold in Chisinau City and 1687 more sold in the suburbs.

This is 5 per cent less than in 2015. In 2015, 2450 plots were sold in the municipality, 613 were sold in the city, and 1837 were sold in the suburbs. In the city, the number of transactions increased, and in the suburbs, it decreased.

 

 

 

 

 

год

город

пригород

итого

2015

613

1873

2486

2016

649

1687

2336

 

[Diagram: Sale and Purchase of Lots in 2016: City – 649, Suburbs – 1687.

Sale and Purchase of Lots in 2015: City – 613, Suburbs – 1837.]

In the suburbs, the land market is larger than in the city due to the large number of plots of land for summer cottages; therefore, the number of transactions is three times larger than in the city.  

Prices for land for the past year were stable due to the limited offer. The price for one hundred square meters for constructing a dwelling house in the Valea Morilor Park area (formerly known as the Komsomolskoe Lake) and between Neaga Street and Belinschi Street in Buiucani Sector is €15.000 - 17.000. These are the most prestigious zones for building individual dwelling houses.

The prices for one hundred square meters in other city districts with high density individual dwelling houses are the following: in Sculeni, € 5-7 thousand; in Buiucani, near Alfa Plant, € 7-9 thousand; in Schinoasa, € 3-4 thousand; near the Agricultural University, € 4-5 thousand; in the  Lower Botanica, € 5-7 thousand; near Megapolis Mall new commercial complex, in Compiuternaia Street, € 6-8 thousand; near the Technical University, in Studentilor Street, €12-14 thousand.

The price for one hundred square meters in the settlements adjacent to Chisinau, such as Tohatin, Colonita, Cricova, Bacioi, Truseni, Singera, and in the summer cottage cooperatives located not far from the city, where all the utilities are present, amounts to 1-2 thousand, whereas without any utilities, it costs up to 500-1000. The most expensive suburb is Stauceni. It is practically within the city limits, and the price for one hundred square meters is about 5 thousand

 

Dwelling Houses

 

 In comparison with the last year, prices for dwelling houses have not changed significantly, but selling a house is a complicated task. The number of transactions with the houses has always been insignificant and accounted for 6-7 per cent in the structure of sales; however, in terms of money, their portion is great.

In 2016, in Chisinau Municipality, 1242 sale and purchase agreements for dwelling houses were registered, including 623 houses sold in Chisinau City and 619 more in the suburbs.  This is 10 per cent more than in 2015. In 2015, 1129 houses were sold in the municipality, 554 in the city, and 575 in the suburbs. The number of transactions in the city and in the suburbs is practically identical.

 

 

 

 

 

год

город

пригород

итого

2015

554

575

1129

2016

623

619

1242

 

It is difficult to analyze the market for dwelling houses; the difference in the prices is enormous. Location, area of the house and that of the adjacent land, functionality of planning, quality of surfacing materials, and efficient maintenance are what matters. Considerable attention has begun to be paid to energy efficiency.

 If we accept the most common parameters of a modern dwelling house with the total area of 250 m2 and an adjacent plot of land of 6 hundred square meters as a certain standard, it means that in the most prestigious zones of the city, i.e. in the Valea Morilor Park area (formerly known as the Komsomolskoe Lake) and near the Dendrarium Park, it would cost € 250-270 thousand. In other districts such as Sculeni, Botanica, or Buiucanii Noi, a similar house would cost € 150-200 thousand.

Small houses having the area of 160-200 m2 located in small lots sized 5-6 hundred square meters are in demand. Real estate transactions with the budget of more than € 300 thousand seldom take place in the market.

 

Lease of Residential Real Estate

 

The situation in the lease market in the capital has not significantly changed for the several recent years. However, the situation with offer and demand differs in various market segments.

All the apartments to be leased can be divided into several groups. The largest one is low-income housing, which accounts for approximately 70 per cent of the market; it is followed by comfort and business class dwelling each of which accounts for approximately 15 per cent.

 

Low-income housing is represented by standard series apartments in dormitory districts of the city, bachelorettes, and rooms in hostels in the average condition. Such housing is usually rented by our fellow citizens, young families, and students who have average income.

 In this segment, the situation developed according to the traditional diagram: in summer, after the end of academic year, there was a standstill, and in autumn, leaseholders started actively searching for new places to dwell. The stir continued till November, and then, the market regained its calm; it is likely to remain as it is until the beginning of the following season.

 Renting a one-bedroom apartment costs 120-150, two-bedroom apartments are rented for 150-200, and three-bedroom apartments are rented for 200-220, i.e. the price varies from 3-5 of 1 m2 of the overall floor area. Utilities are paid for separately. Despite the fact that the demand in this segment exceeded the offer, the prices for leasing such dwelling were stable. Reduction could be obtained in case of renting three-bedroom apartments, which were less demanded. This large area is not necessary to the majority of tenants, and expensive utilities also decrease demand.

The low-income housing lease market hardly shifts for settlements in the national currency, since the tenants get their income in lei, and can hardly make their payments in foreign currency because of the devaluation. Lease agreements are seldom signed for more than a year.

 

Comfort class housing is represented by standard series apartments after recent renovation or recently built apartments after a low-cost renovation, initially purchased to be leased. It is rented by foreign students or our fellow citizens whose income is above the average. This segment of the lease market has appeared as a result of tenants’ increasing demands regarding the dwelling they rent.

  The prices in this segment of the market are approximately 50-70 higher than in the low-income housing segment. One-bedroom apartments are leased for approximately € 200-220, two- bedroom apartments are leased for € 250, and three-bedroom apartments are actually not represented. The prices are indicated in foreign currency, and the demand is approximately equal to the offer.

 

Business class housing is represented by apartments in new houses, in a good condition, completely equipped with high-quality household appliances and furniture. It is typically rented by embassy and international organization staff, businessmen, and our successful fellow citizens. It is mostly situated in the center of the city or near the central highways of the city districts.

 In this segment of housing, there is no obvious seasonality; the activity is uniform all year long.

A two-bedroom apartment of this level is leased for € 350-400, and a three-bedroom apartment is leased for € 500-600. One-bedroom apartments are almost not represented in this segment.

In the structure of the offer, houses several premium class should be mentioned. These are such residential complexes as Crown Plaza in Bucuresti Street, Lara City in 31 August Street, the houses on M. Eminescu Street, and Crown Plaza Park near Sun City Commercial Center The rent there is significantly higher. Their basic advantages are convenient location, the presence of parking, and the guarded territory. Renting a two-bedroom apartment there costs € 500-600, and a three-bedroom apartment is leased for €700-900, including the rent for the parking place. In spite of the fact that the decrease in the number of tenants has recently become to be obvious, the owners still maintain the prices and are reluctant to offer any discounts. They consider that damage to the apartment, especially if the renovation is good, may be more expensive than the potential profit, and they can wait while the apartment is empty until they find a reliable tenant.

The number of apartments leased for a short term as an alternative to staying in a hotel increases. As a rule, these are one-bedroom, two-bedroom, or three-bedroom apartments. The cost of one day of stay is € 10-25 in the low-cost segment, while in comfort class segment, it reaches € 20-45, and in business class segment, it is € 60-80.

In this case, the profit from leasing such apartments may be over 10 per cent, as compared to 5-6 per cent in case of long-term lease. However, these transactions can be identified as “lease” to a lesser extend due to additional services offered.

 

Dwelling  Houses

 The cost of leasing a modern dwelling house completely equipped with furniture and household appliances in the Valea Morilor Park area (formerly known as the Komsomolskoe Lake) and near the Dendrarium Park amounts to € 2000-2500, reaching € 3000-3500 per month in certain cases. These areas are most popular among foreign tenants. Embassy and foreign company staff who arrive for work in the republic together with their families are the most frequent tenants there. The offer in this segment considerably exceeds the demand. All the owners intend to lease their houses to an embassy or a foreign company. Unfortunately, not so many countries have their diplomatic missions in Moldova.

 

CONCLUSION AND FORECAST FOR 2017

 

The decline in prices in the market has stopped. The number of transactions with apartments is increasing. This was influenced by the stabilization of the amount of money transfers, the reduction of mortgage rates, and the strengthening of the lei exchange rate as compared to the Euro. The combination of these factors increased the availability of apartments, especially for buyers permanently residing in the country. In 2017, prices for real estate will be stable, with the exception of low-quality objects. But it is too early to talk about an increase in prices, there will be no new boom in the housing market. Further decrease is unlikely. Everything depends on the way the economic and political situation in the country develops.

 

The psychological factor has a great impact on the real estate market: it includes consumer expectations and trust in real estate. In Moldova, investment in real estate has always been considered the most advantageous and reliable way of investing money. In fact, there is nothing else to invest in. Considering the problems in the Moldavian banking system and instability in the currency markets, it can be assumed that the overflow of the part of the withdrawn deposits and free savings to the real estate market will continue.

Динамика изменения стоимости недвижимости 1995-2007гг, $/m²
Year Price
Total 806
1995 180
1996 200
1997 250
1998 230
1999 150
2000 121
2001 172
2002 225
2003 355
2004 490
2005 648
2006 806
2007 725