ПОСТАНОВЛЕНИЕ: ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОЦЕНКЕ 
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛАЖЕНИЯ
ПРАВИТЕЛЬСТВО
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Nr. 1303
от 24.11.2004

об утверждении Положения об оценке недвижимого имущества в целях налогообложения

Опубликован : 29.04.2005 в Monitorul Oficial Nr. 065 статья № : 407

Во исполнение положений пункта (b) части (1) статьи 30 Закона об оценочной деятельности № 989-XV от 18 апреля 2002 г. (Официальный монитор Республики Молдова, 2002 г., № 102, ст.773) и в соответствии с Программой мероприятий по внедрению новой системы оценки объектов недвижимого имущества в целях налогообложения, утвержденной Постановлением Правительства № 670 от 9 июня 2003 г. (Официальный монитор Республики Молдова, 2003 г., № 123-125, ст.744), Правительство ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить Положение об оценке недвижимого имущества в целях налогообложения (прилагается).

2. Агентству земельных отношений и кадастра разработать и представить на утверждение Министерству экономики и торговли и Министерству финансов:

в месячный срок с даты опубликования настоящего постановления в Официальном мониторе Республики Молдова - тарифы на работы по оценке квартир;

до 1 января года, в котором будут проводиться работы по оценке других видов объектов недвижимого имущества согласно Программе мероприятий по внедрению новой системы оценки объектов недвижимого имущества в целях налогообложения, - тарифы на работы по оценке соответствующих видов объектов недвижимого имущества.

3. Агентству земельных отношений и кадастра принять необходимые меры по применению вышеуказанного положения.

4. Признать утратившими силу:

Постановление Правительства № 638 от 7 июля 1999 г. "Об утверждении Положения о порядке определения стоимости налогооблагаемого недвижимого имущества" (Официальный монитор Республики Молдова, 1999 г., № 73-77, ст.670);

Постановление Правительства № 158 от 26 февраля 2001 г. "О внесении изменений в Постановление Правительства Республики Молдова № 638 от 7 июля 1999 г. и признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства Республики Молдова" (Официальный монитор Республики Молдова, 2001 г., № 27-28, ст. 195).

Премьер-министр ВАСИЛЕ ТАРЛЕВ

Контрассигнуют:

зам.премьер-министра,

министр сельского хозяйства

и пищевой промышленности Дмитрий ТОДОРОГЛО

министр экономики Мариан Лупу

министр финансов Зинаида Гречаный

Кишинэу, 24 ноября 2004 г.

№ 1303.

Утверждено

Постановлением Правительства

№ 1303 от 24 ноября 2004 г.

ПОЛОЖЕНИЕ

об оценке недвижимого имущества в

целях налогообложения

I. Основные положения

1.Положение об оценке недвижимого имущества (далее - Положение) разработано на основании Закона об оценочной деятельности № 989-XV от 18 апреля 2002 г. (Официальный монитор Республики Молдова, 2002 г., №102, ст.773) и Программы мероприятий по внедрению новой системы оценки недвижимого имущества в целях налогообложения, утвержденной Постановлением Правительства № 670 от 9 июня 2003 г. (Официальный монитор Республики Молдова, 2003 г., №123-125, ст.744).

2. Настоящее положение устанавливает порядок проведения оценки недвижимого имущества в целях налогообложения путем массовой оценки с применением трех методов рыночной оценки: сравнительного анализа продаж, доходного и затратного.

3. Оценка уникальных или специфических объектов недвижимого имущества производится путем индивидуальной оценки на основании Временного положения об оценке объектов недвижимого имущества.

4. Используемые в настоящем положении понятия имеют следующие значения:

a) переоценка - процесс пересчета стоимости объекта недвижимого имущества с учетом его характеристик на дату оценки;

b) модель оценки - математическое описание в виде таблицы или уравнения соотношения между стоимостью объекта недвижимости и переменными, отражающими факторы спроса и предложения на рынке недвижимого имущества;

c) стоимостная зона - географическая зона, в черте которой рассматриваемые объекты недвижимого имущества имеют аналогичную стоимость;

d) вид объекта недвижимого имущества - категория, к которой относят объект недвижимого имущества в зависимости от вида текущего использования. Вид использования соответствует преимущественному использованию объекта недвижимости на момент оценки, независимо от его назначения;

e) эталонный объект недвижимого имущества - стандартный объект недвижимого имущества с предопределенными техническими характеристиками, используемый для определения уровня стоимости в каждой оценочной зоне. Для каждого вида объектов недвижимости устанавливается эталонный объект недвижимого имущества;

f) уровень стоимости - стоимость стандартного объекта недвижимого имущества в определенной оценочной зоне;

g) дата оценки - дата, на которую рассчитана стоимость объектов недвижимого имущества в процессе общей оценки или переоценки;

h) рыночный анализ - исследование и анализ условий рынка недвижимого имущества посредством методов статистического анализа с целью определения факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимого имущества;

i) рыночные данные - информация о продажных ценах или арендной плате при свободных сделках с объектами недвижимого имущества, описание которых известно;

j) оценочный фактор - характеристика объекта недвижимого имущества, которая существенно влияет на его рыночную стоимость и включена в оценочную модель;

k) строение - здание или сооружение, которое не может быть перемещено без ущерба для его назначения, и состоит из одной или нескольких частей, составляющих неделимое целое. Признаками неделимости являются: общие стены и фундамент с соединением частей, независимо от назначения последних и от строительных материалов, из которых они сделаны; при отсутствии соединения между частями одного строения признаком единства может служить общее назначение строения, однородность материалов, из которых возведены стены, общие лестничные клетки, единая архитектурная завершенность;

l) основное строение - строение на земельном участке, считающееся основным с точки зрения капитальности постройки, архитектурных характеристик и своего назначения. На одном земельном участке может быть одно и более основных строений;

m) вспомогательное строение - капитальное строение, которое предназначено для обеспечения определенных функций, являющихся второстепенными по отношению к основному строению, и которое, благодаря своему расположению в непосредственной близости к основному строению, формирует вместе с ним отдельную функциональную единицу;

n) квартира - изолированное помещение, являющееся частью жилого дома, состоящее из жилых комнат, подсобных помещений и предназначенное для постоянного проживания;

o) автоматизированная система оценки - информационная система, основанная на автоматизированной обработке данных, состоящая из интегрированных частей, предназначенных для сбора, хранения и обработки данных об объектах недвижимого имущества, необходимых для расчета стоимости данных объектов для целей налого-обложения.

5. Объектами оценки являются объекты недвижимого имущества, составляющие, согласно действующему законодательству, объекты налогообложения.

6. Работы по оценке выполняются территориальными кадастровыми офисами на основании договоров, заключенных с Агентством земельных отношений и кадастра (в дальнейшем - Агентство).

7. Оценка выполняется по видам объектов недвижимого имущества, в интервалы времени, предусмотренные действующим законодательством, согласно утвержденному Агентством плану.

8. Датой оценки считается 1 июня года, в котором проводятся работы по оценке или переоценке.

9. Специальная переоценка проводится ежегодно, в период между двумя общими переоценками, согласно плану, утвержденному Агентством, для объектов недвижимого имущества, которые:

a) были сформированы после завершения работ по оценке или переоценке;

b) претерпели существенные изменения юридического или технико-экономического характера, в результате которых стоимость объекта недвижимого имущества изменилась;

c) были включены в категорию налогооблагаемых объектов после проведения работ по оценке или переоценке.

10. Специальная переоценка должна основываться на тех же принципах, что и последняя оценка или переоценка. Дата оценки в случае специальной переоценки будет идентична дате оценки для последней оценки или переоценки того вида объектов недвижимого имущества, к которым относится объект оценки.

11. Каждый объект недвижимого имущества является отдельной единицей оценки, которая может быть оценена при помощи одной модели оценки.

12. При оценке комплексного объекта недвижимости основное и вспомогательные строения, являющиеся составными частями данного комплекса, могут рассматриваться как одна единица оценки.

13. Пристройки составляют единую единицу оценки вместе со строениями, к которым они пристроены.

14. В случае, когда на земельном участке находятся два или более основных строений, каждое строение следует рассматривать как отдельную единицу оценки.

15. Если на момент проведения работ по оценке недвижимого имущества объект оценки не зарегистрирован в Реестре недвижимого имущества, он должен быть зарегистрирован территориальным кадастровым офисом в период выполнения оценочных работ. Регистрация подобных объектов выполняется за счет средств государственного бюджета.

16. В случае, когда объектами оценки являются объекты незаконного строительства, орган местного публичного управления представляет территориальному кадастровому офису информацию о назначении и виде использования данных объектов.

17. Оценка и переоценка объектов недвижимого имущества выполняются с применением автоматизированной системы оценки, которая является неотъемлемой частью информационной системы кадастра недвижимого имущества.

II. Классификация объектов

недвижимого имущества

18. Классификация объектов недвижимого имущества для оценки в целях налогообложения основывается на виде их использования.

19. Различают следующие виды объектов недвижимого имущества:

а) объекты недвижимого имущества жилого назначения, к которым относятся строения и изолированные помещения, предназначенные, в основном, для постоянного проживания и вспомогательной деятельности, связанной с постоянным проживанием, равно как и земельные участки, на которых расположены или должны быть расположены такие строения. Данный вид включает следующие подвиды:

квартиры и изолированные жилые помещения в многоэтажных жилых домах;

квартиры в индивидуальных жилых домах;

индивидуальные жилые дома, включая приусадебные участки и вспомогательные строения, расположенные в городах и в сельских населенных пунктах;

участки, предназначенные для жилищного строительства;

b) объекты недвижимого имущества коммерческого и промышленного назначения, к которым относятся строения и изолированные помещения нежилого назначения, используемые в основном для:

осуществления экономической деятельности, отличной от производственной (торговля, предоставление услуг и другая подобная деятельность), а также земельные участки, на которых располагаются данные строения;

производства или изготовления материальных ценностей, в том числе для целей, которые являются вспомогательными по отношению к перечисленным выше, и земельные участки, на которых расположены указанные строения, а также объекты недвижимого имущества коммунального хозяйства, транспорта и связи;

с) объекты недвижимого имущества сельскохозяйственного назначения, к которым относятся земли сельскохозяйственного назначения и строения, расположенные на них и используемые в экономической деятельности, многолетние насаждения, земельные участки в садово-огороднических товариществах и строения, расположенные на них, огороды за чертой населенных пунктов;

d) другие объекты недвижимости, к которым относятся гаражи для индивидуального транспорта, кроме построенных на приусадебных участках, и другие объекты недвижимого имущества, подлежащие оценке, которые не были включены в указанные выше виды.

III. Процесс оценки

20. Процесс оценки объектов недвижимого имущества для целей налогообложения представляет собой последовательность работ, включающих:

a) подготовительные работы;

b) сбор рыночных данных;

c) разработку модели оценки;

d) сбор данных об объектах оценки;

e) расчет стоимости объектов недвижимого имущества;

f) передачу результатов оценки налоговым органам.

Подготовительные работы

21. Целью подготовительных работ является организация и обеспечение выполнения работ по оценке недвижимого имущества. Этап подготовительных работ предусматривает следующее:

a) реализация пилотных проектов для формирования групп подобных объектов недвижимого имущества и определения эталонных объектов и установлению факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, включенных в разные группы;

b) установление совместно с органами местного публичного управления объектов оценки, которые не зарегистрированы в кадастре недвижимого имущества, и их регистрация в соответствии с правилами, установленными Агентством;

c) расчет объема финансовых средств, необходимых для проведения работ по оценке, и представление соответствующих предложений Министерству финансов для включения в проект государственного бюджета согласно действующему законодательству;

d) разработка Агентством плана выполнения оценочных работ и технических заданий для территориальных кадастровых офисов;

e) заключение между Агентством и территориальными кадастровыми офисами договоров на выполнение работ по оценке недвижимого имущества.

Сбор рыночных данных

22. Сбор рыночных данных осуществляется с целью получения информации, необходимой для разработки или актуализации модели оценки. Данные о рыночных продажных ценах и рыночной арендной плате могут быть получены из договоров купли-продажи или аренды, зарегистрированных территориальными кадастровыми офисами. Дополнительными источниками информации могут служить: органы местного публичного управления, агентства по недвижимости, предприятия по оценке недвижимого имущества. При разработке модели оценки рассматриваются только сделки с недвижимым имуществом, которые соответствуют критериям рыночной стоимости.

23. Для целей накопления рыночных данных территориальные кадастровые офисы создают базу данных о транзакциях с объектами недвижимого имущества, содержащую:

a) информацию о сделке (цена и дата продажи);

b) идентификационные данные объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес или местоположение);

c) технические, функциональные и экономические характеристики объекта недвижимого имущества на дату совершения сделки.

24. Процесс сбора рыночных данных носит непрерывный характер, необходимый для обеспечения контроля качества модели оценки, ее актуализации и подготовки плана проведения переоценки.

25. Процедура сбора и анализа рыночных данных устанавливается Агентством.

Разработка модели оценки

26. Модель оценки описывает влияние стоимостных факторов на стоимость объектов недвижимого имущества и разрабатывается на основании результатов анализа рыночных данных.

27. Модель оценки разрабатывается отдельно для каждого вида объектов оценки недвижимого имущества и, по необходимости, для каждого подтипа объектов недвижимого имущества.

28. В зависимости от вида объекта недвижимого имущества модель оценки разрабатывается на основе одного из трех методов оценки: метода сравнительного анализа, доходного метода или затратного метода, преимущество при этом отдается методу сравнительного анализа продаж.

29. Процесс разработки модели оценки подразделяется на два этапа: спецификация основной структуры модели и определение параметров модели.

30. Целью спецификации модели оценки является установление стоимостных факторов на основе результатов рыночного анализа.

31. Определение параметров модели оценки выполняется с целью расчета коэффициентов, которые отражают влияние каждого оценочного фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости, и осуществляется с применением статистических методов.

32. Модели оценки должны соответствовать следующим требованиям:

a) соответствовать критериям качества математических моделей, которое определяется на основе статистических показателей и анализа относительных показателей стоимости;

b) быть интерпретируемыми, что предполагает построение моделей оценки на основе общих принципов оценки и использование в моделях оценки характеристик объектов недвижимого имущества, которые поддаются измерениям, учету и актуализации;

c) отражать действительность, обеспечивая соответствие стоимостей, оцененных с помощью модели, рыночным данным;

d) соответствовать критериям экономической эффективности всей системы оценки, что предполагает использование в моделях лишь тех стоимостных факторов, которые существенно влияют на стоимость и сбор которых не требует неоправданно завышенных финансовых и технических ресурсов.

33. Модели оценки утверждаются Агентством и действуют на протяжении всего периода между двумя переоценками. Модели могут быть изменены только при проведении переоценки всех объектов недвижимого имущества определенного вида.

Сбор данных об объектах оценки

34. Территориальные кадастровые офисы обеспечивают сбор и ввод в автоматизированную систему оценки технических, функциональных и экономических характеристик объектов недвижимого имущества согласно процедуре, установленной Агентством.

35. Необходимые данные будут собраны из реестра недвижимого имущества, кадастровых дел и дел технической инвентаризации, которые находятся в территориальных кадастровых офисах, а также от собственников объектов недвижимого имущества или иных правообладателей, служб, подведомственных органам местного публичного управления, и лиц, которые в силу своей экономической деятельности владеют информацией, необходимой для оценки.

36. Если объектом оценки является объект незавершенного строительства, для сбора необходимой информации в начале работ по оценке или переоценке территориальный кадастровый офис производит инвентаризацию данного объекта.

37. Собственник объекта недвижимого имущества или иной правообладатель обязан предоставить территориальному кадастровому офису информацию, необходимую для оценки. В случае, если собственник или иной правообладатель отказывается предоставить запрошенную информацию, оценка производится на основании данных, хранящихся в территориальном кадастровом офисе или данных об аналогичных объектах недвижимого имущества.

38. Если в архиве территориального кадастрового офиса отсутствует дело технической инвентаризации, оно составляется в процессе проведения оценки. В целях сокращения объема затрат и ускорения выполнения работ по оценке допускается составление дела технической инвентаризации по упрощенной схеме, с выполнением минимального количества работ, необходимых для оценки.

39. Данные, содержащиеся в деле технической инвентаризации, должны отражать реальную ситуацию и подлежат периодическому обновлению на основании результатов натурного обследования объекта недвижимого имущества. Натурные обследования объектов недвижимого имущества выполняются в соответствии с планом, утверждаемым Агентством, или по запросу органов местного публичного управления. При выполнении натурных обследований объектов недвижимого имущества, органы местного публичного управления должны оказывать территориальным кадастровым офисам необходимую помощь.

40. В случае, если в объекте недвижимого имущества происходят какие-либо изменения юридического или технико-экономического характера, органы местного публичного управления представляют соответствующую информацию территориальным кадастровым офисам по типовой форме, утвержденной Агентством.

Расчет стоимости объектов

недвижимого имущества

41. Расчет стоимости объектов недвижимого имущества производится на основании модели оценки, разработанной для определенного вида или подвида объектов недвижимого имущества.

42. В целях обеспечения качества оценки и информирования собственников объектов недвижимого имущества о результатах оценки перед передачей данных налоговым органам территориальные кадастровые офисы, используя процедуру извещения, доводят до сведения собственников или иных правообладателей недвижимого имущества информацию об оценочной стоимости и стоимостных факторах, на основании которых данная стоимость была рассчитана.

43. Территориальные кадастровые офисы при поддержке органов местного публичного управления обеспечивают отправление собственникам извещения по адресу расположения объекта оценки или вывешивают списки, содержащие характеристики объектов недвижимого имущества и оценочную стоимость в общественных местах, доступных для всех собственников.

44. В случае, если собственник не согласен с техническими характеристиками, на основании которых была рассчитана стоимость объекта недвижимого имущества, он вправе обратиться в территориальный кадастровый офис в месячный срок со дня получения извещения, указывая свои обоснованные замечания.

45. В случае обращения собственника по поводу несогласия с указанными в извещении техническими характеристиками территориальный кадастровый офис обязан рассмотреть предмет и обоснованность несогласия.

46. В случае выявления обоснованности замечаний собственника, территориальный кадастровый офис вносит изменения в описание характеристик объекта недвижимого имущества и пересчитывает стоимость согласно процедуре, установленной Агентством.

47. Оценочная стоимость объекта недвижимого имущества вписывается в раздел-приложение к Реестру недвижимого имущества. Данное приложение хранится в электронной форме и содержит оценочную стоимость, дату, когда стоимость была рассчитана, стоимостные факторы, использованные для расчета стоимости.

Передача результатов оценки

налоговым органам

48. Согласно результатам работ по оценке, территориальные кадастровые офисы предоставляют налоговым органам информацию о каждом оцененном объекте недвижимого имущества в объемах и в сроки, предусмотренные законодательством. Данная информация может быть передана на бумаге или в электронной форме.

49. Информация, предоставляемая налоговым органам, заверяется печатью территориального кадастрового офиса и подписью руководителя предприятия и начальника отдела оценки.

IV. Стоимостные зоны

50. Оценочные зоны используются в качестве стоимостных факторов, включенных в модель оценки, и характеризуют влияние местоположения объекта недвижимого имущества на его рыночную стоимость.

51. Зонирование выполняется на основании анализа рыночных данных и представляет собой разграничение территории населенного пункта на зоны, для которых установлены различные уровни стоимости. В одну стоимостную зону входят объекты недвижимого имущества, расположенные на непрерывной территории.

52. Границы стоимостных зон не должны пересекать объекты недвижимого имущества. Они, как правило, совпадают с административными границами населенного пункта, границами кадастровых единиц или границами природных делений.

53. Стоимостные зоны обозначаются на стоимостных картах, разработанных на основе кадастровых планов населенных пунктов, и утверждаются Агентством. Отдельные стоимостные карты разрабатываются для каждого вида объектов недвижимого имущества.

54. Границы стоимостных зон и уровень стоимостей предусматриваются в процессе оценки. Допускается изменение границ оценочных зон между двумя переоценками в случае изменения административных границ населенного пункта или границ функциональных зон в черте населенного пункта. В результате внесения изменений составляется и утверждается новая стоимостная карта населенного пункта.

55. Порядок составления, содержание и форма стоимостных карт устанавливаются Агентством.

V. Разрешение споров

56. Разрешение споров относительно оценки объектов недвижимого имущества осуществляется в соответствии с действующим законодательством.