NIKA imobil
ПОСТАНОВЛЕНИЕ: ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ВРЕМЕННОГО ПОЛОЖЕНИЯ
ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Республика Молдова
ПРАВИТЕЛЬСТВО

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Nr. 958
от 04.08.2003 об утверждении Временного положения
об оценке объектов недвижимого имущества

Опубликован : 15.08.2003 в Monitorul Oficial Nr. 177
статья № : 1006

Во исполнение пункта b) части (1) статьи 30 Закона об оценочной деятельности № 989-XV от 18 апреля 2002 г. (Официальный монитор Республики Молдова, 2002 г., №102, ст.773) и в целях установления процедуры определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества Правительство Республики Молдова ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить Временное положение об оценке объектов недвижимого имущества (прилагается).

2. Государственному агентству земельных отношений и кадастра принять соответствующие меры по применению настоящего положения для определения рыночной стоимости недвижимого имущества предприятиями по оценке независимо от вида собственности и организационно-правовой формы.

Премьер-министр
Республики Молдова Василе ТАРЛЕВ

Контрассигнуют:
зам. премьер-министра,
министр сельского хозяйства
и пищевой промышленности Дмитрий ТОДОРОГЛО

министр финансов Зинаида ГРЕЧАНЫЙ

министр юстиции Василе ДОЛГИЕРУ

Кишинэу, 4 августа 2003 г.
№ 958.

Утверждено
Постановлением Правительства
Республики Молдова № 958
от 4 августа 2003 г.

Временное положение об оценке объектов недвижимого имущества

I. Общие положения

1. Временное положение об оценке объектов недвижимого имущества (в дальнейшем - положение) разработано на основании Закона об оценочной деятельности № 989-XV от 18 апреля 2002 г. (Официальный монитор Республики Молдова, 2002 г., № 102, ст. 773).

2. Целью настоящего положения является установление процедуры определения стоимости объектов недвижимого имущества, независимо от вида и формы собственности.

3. Методы определения стоимости объектов недвижимого имущества могут применяться для определения других видов стоимости при условии использования данных, соответствующих конкретному виду оцененной стоимости.

4. Рыночная стоимость, определенная в процессе оценки, служит основой для определения цены объекта недвижимого имущества в случаях отчуждения, сдачи объекта в залог, определения величины арендной платы, при составлении финансовых отчетов и в других случаях.

5. Используемые в настоящем положении понятия имеют следующие значения:

рыночная стоимость - расчетная сумма, за которую объект оценки может быть обменен на дату оценки между готовым купить его покупателем и готовым продать его продавцом после должного маркетинга в коммерческой сделке, во время которой каждая сторона должна действовать компетентно, расчетливо и без принуждения;

рыночная стоимость при существующем использовании - рассчитанная на основе продолжения существующего использования (но при допущении незанятости) сумма, за которую объект оценки может быть обменен на дату оценки, между готовым его купить покупателем и готовым его продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой стороны будут действовать компетентно, расчетливо и без принуждения;

стоимость замещения - сумма общих затрат, необходимых для строительства здания или сооружения, аналогичного оцениваемому, рассчитанная на основании текущих рыночных цен на дату оценки, с учетом износа оцениваемого здания или сооружения;

восстановительная стоимость - сумма общих затрат, необходимых для создания точной копии оцениваемого здания или сооружения, рассчитанных на основе текущих рыночных цен на дату оценки, с применением материалов и технологий, аналогичных применявшимся при строительстве оцениваемого здания или сооружения с учетом износа объекта оценки;

инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимого имущества, определенная на основании его рентабельности для конкретного инвестора;

ликвидационная стоимость (или стоимость при вынужденной продаже) - стоимость объекта недвижимости в случае, когда он отчуждается или должен быть отчужден в течение небольшого периода времени и при условии экспозиции на рынке, не отвечающих условиям, необходимым для получения наилучшей рыночной цены;

элемент сравнения - характеристика объекта недвижимого имущества или условие осуществления сделки с недвижимым имуществом, приводящей к изменению стоимости объекта;

единица сравнения - удельный стоимостной показатель, применяемый в методе сравнительного анализа продаж;

поправка - сумма, которую прибавляют или вычитают из цены продажи объекта недвижимого имущества, сопоставимого с объектом оценки, для учета различий между этими объектами. Поправка может выражаться в абсолютных или в относительных величинах;

сопоставимый объект недвижимого имущества - объект недвижимого имущества, подобный объекту оценки, недавно проданному или выставленному на продажу;

эффективный возраст - возраст здания или сооружения, отражающий его реальное состояние. Эффективный возраст может быть меньше действительного возраста при правильной эксплуатации объекта недвижимого имущества или может быть больше действительного возраста в случае неправильной эксплуатации;

действительный (хронологический) возраст - количество лет, прошедших с момента сдачи объекта в эксплуатацию до даты его оценки;

физическая жизнь - период эксплуатации строения, в течение которого состояние его несущих конструктивных элементов соответствует определенным критериям. Срок физической жизни зависит от степени капитальности строения;

оставшийся срок физической жизни - период времени от даты оценки до окончания срока физической жизни объекта недвижимого имущества;

экономическая жизнь - период времени, в течение которого объект недвижимого имущества приносит доход;

накопленный износ - обесценение восстановительной стоимости или стоимости замещения здания, возникающее в результате его физического, функционального и экономического износа;

согласование - процесс определения окончательной стоимости объекта оценки;

капитализация - процесс преобразования годового дохода, генерируемого объектом оценки в его стоимость на дату оценки;

улучшения - здания, сооружения, инженерные сети и иные изменения, связанные с преобразованием свободного и неосвоенного земельного участка, перемещение которых без причинения ущерба их назначению невозможно;

единый объект недвижимого имущества - объект недвижимого имущества, сформированный несколькими объектами недвижимого имущества (участок и строения), образующий единое целое и характеризующийся общим использованием;

ограничивающие условия - ограничения, установленные оценщиком, заказчиком оценочных услуг или нормативными актами по выполнению оценки объектов недвижимого имущества;

наилучшее и наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование объекта недвижимого имущества, которое является физически осуществимым, юридически возможным, экономически эффективным и соответствующим образом обоснованным, что приводит к наибольшей стоимости объекта, подлежащего оценке;

ставка капитализации - ставка доходности, применяемая для определения стоимости объекта недвижимого имущества путем капитализации генерируемого им годового дохода;

ставка дисконтирования - ставка доходности, применяемая для преобразования будущих доходов в текущую стоимость объекта оценки;

текущая стоимость - стоимость будущих доходов, приведенных к моменту времени в настоящем;

коэффициент поглощения - объем годовых продаж объектов недвижимого имущества определенного вида, выраженный в процентном отношении к общему количеству объектов недвижимого имущества данного вида, выставленному на продажу.

II. Процесс оценки

6. Процесс оценки представляет собой последовательность приемов, применяемых оценщиком для определения стоимости объекта недвижимого имущества.

7. Процесс оценки состоит из следующих этапов:

a) определение задания на оценку;

b) сбор и анализ необходимых для оценки данных;

c) применение методов оценки;

d) согласование результатов оценки и определение окончательной стоимости;

e) составление отчета об оценке.

8. Определение задания на оценку осуществляется оценщиком совместно с заказчиком оценочных услуг и состоит в установлении условий и критериев выполнения работ по оценке. Определение задания на оценку включает в себя следующие элементы:

a) идентификация объекта оценки;

b) идентификация имущественных прав на объект оценки;

c) определение цели оценки;

d) определение вида оцененной стоимости;

e) выявление сферы применения результатов оценки;

f) определение ограничивающих условий, необходимых для проведения оценки.

9. Сбор и анализ необходимых для оценки данных. Деятельность оценщика на этом этапе состоит в изучении рынка недвижимости в целом и в описании объекта оценки для выполнения детального анализа факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества. Оценщик должен собрать и выполнить анализ следующих данных:

a) общая информация экономического и социального характера о районе и населенном пункте, на территории которого расположен объект недвижимого имущества;

b) специфические характеристики объекта оценки: порядок использования, наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки, затраты на строительство, износ, операционные доходы и расходы;

c) специфические характеристики рынка недвижимости: цены продажи и цены предложения подобных объектов, коэффициент поглощения, коэффициент пустующих помещений и другие.

10.Применение методов оценки. Для определения стоимости объекта недвижимого имущества используются следующие методы: затратный метод, метод сравнительного анализа продаж, доходный метод. В случае, когда применение одного из этих методов невозможно, оценщик должен обосновать в отчете об оценке невозможность его применения. При выполнении оценки различных видов недвижимого имущества методы оценки необходимо применять в следующей последовательности:

a) при оценке объектов жилья: метод сравнительного анализа продаж, затратный метод. При оценке объектов жилья, сдаваемого в аренду, может быть использован и доходный метод;

b) при оценке земельных участков, в том числе участков сельскохозяйственного назначения: метод сравнительного анализа продаж, доходный метод;

c) при оценке коммерческих объектов: метод сравнительного анализа продаж, доходный метод, затратный метод;

d) при оценке промышленных объектов:

- в условиях развитого рынка - метод сравнительного анализа продаж, доходный метод, затратный метод;

- в условиях слабо развитого рынка или при его отсутствии - затратный метод;

e) при оценке уникальных объектов и объектов специального назначения - затратный метод.

11.Согласование результатов оценки и определение окончательной стоимости. В результате применения разных методов оценки могут быть получены различные величины стоимости. На основании полученных результатов с помощью специальных статистических методов производится их согласование и определяется окончательная величина стоимости объекта оценки.

12.Составление отчета об оценке является заключительным этапом процесса оценки. Отчет об оценке - это документ, составляемый оценщиком и представляемый заказчику оценочных услуг, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости объекта недвижимого имущества.

III. Затратный метод

13.Затратный метод оценки состоит в определении рыночной стоимости объекта оценки как суммы затрат, необходимых для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств.

14.Затратный метод применяется в следующих случаях:

a) при оценке новых или недавно построенных объектов недвижимого имущества (в этом случае затраты на строительство, включающие и прибыль инвестора, приближаются к величине рыночной стоимости);

b) при оценке объектов незавершенного строительства;

c) при технико-экономическом анализе объектов недвижимого имущества;

d) при переоценке основных средств предприятия (в этом случае определяется восстановительная стоимость);

e) при обосновании строительства нового здания или сооружения;

f) при определении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

g) при оценке уникальных объектов и объектов специального назначения;

h) при оценке в целях страхования.

15.Процесс определения рыночной стоимости затратным методом осуществляется в следующей последовательности:

a) определяется рыночная стоимость земельного участка, как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;

b) определяется стоимость здания или сооружения, как если бы оно создавалось вновь (определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения). В эту стоимость входят затраты, связанные со строительством объекта, косвенные затраты инвестора и прибыль инвестора;

c) рассчитывается накопленный износ как сумма физического износа (устранимого и неустранимого), функционального износа (устранимого и неустранимого) и экономического износа;

d) определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения здания или сооружения с учетом накопленного износа;

e) определяется рыночная стоимость объекта недвижимого имущества как сумма рыночной стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения с учетом износа.

16.Стоимость объекта недвижимого имущества, определенная затратным методом, рассчитывается по формуле:

C = Cз + ( Cс - И) (1),

где:

С - стоимость объекта недвижимого имущества;

С з - рыночная стоимость земельного участка;

Сс - стоимость замещения или восстановительная стоимость оцениваемого здания или сооружения;

И - накопленный износ.

17.Рыночная стоимость земельного участка определяется согласно методам, указанным в главе VII настоящего положения.

18.Восстановительная стоимость или стоимость замещения оцениваемого здания или сооружения состоит из следующих элементов:

a) стоимость строительства;

b) косвенные издержки;

c) прибыль инвестора.

19.Стоимость строительства представляет собой совокупность затрат, непосредственно связанных с возведением объекта. Стоимость строительства определяется на основе сметных норм и других нормативных документов.

20.Косвенные издержки представляют собой совокупность затрат, связанных с маркетингом, рекламой, страхованием, уплатой налогов, текущими расходами по содержанию объекта в период между окончанием строительства и продажей объекта. Косвенные издержки определяются на основании документальных данных инвестора и анализа рынка объектов строительства.

21.Прибыль инвестора представляет собой компенсацию риска, связанного с осуществлением инвестиционного проекта. Размер прибыли инвестора зависит от конкретной ситуации на рынке и определяется с помощью метода наилучшего и наиболее эффективного использования.

22.Восстановительная стоимость или стоимость замещения могут быть определены следующими методами:

a) метод сравнительной единицы;

b) метод разбивки на компоненты;

c) количественный метод.

23.Метод сравнительной единицы основан на сравнительном анализе единиц, характеризующих потребительские качества объекта (1м3 физического объема здания, 1м2 общей площади). Для определения восстановительной стоимости объекта оценки стоимость сравнительной единицы необходимо умножить на количество этих единиц (объем, площадь) и привести в текущие цены. В качестве справочной информации используется стоимость ранее построенных объектов-аналогов и сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

24.Метод разбивки на компоненты состоит в определении стоимости отдельных строительных компонентов здания или сооружения, выраженных в соответствующих единицах измерения. В качестве исходной информации для расчетов могут быть использованы укрупненные сметные нормативы и данные об объектах-аналогах.

25.Количественный метод основан на расчетах затрат на строительство здания в целом или отдельных его компонентов путем составления локальных, объектных, сводных смет на воссоздание объекта оценки.

26.При использовании количественного метода могут быть использованы следующие методы определения затрат:

a) ресурсный;

b) ресурсно-индексный;

c) базисно-индексный.

27.Ресурсный метод состоит в определении сметной стоимости зданий и сооружений на основе выделяемых в проектных материалах и сметной документации ресурсных показателей: затрат труда, потребности и времени использования строительных машин, расхода материалов, изделий, конструкций и отпускных цен на эти ресурсы. Применение ресурсного метода осуществляется в соответствии с инструкцией по составлению смет на строительно-монтажные работы ресурсным методом (СР. L. 01.01. - 2001) и рядом других инструкций, разработанных Министерством экологии, строительства и развития территорий.

28.Ресурсно-индексный метод представляет собой сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве, определяемых соотношением текущих и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

29.Базисно-индексный метод состоит в перерасчете затрат из базисного уровня цен в текущий уровень цен с помощью индексов. Расчеты стоимости в этом случае производятся на основании Временного положения о порядке определения стоимости строительства и расчетов за выполнение подрядных работ между заказчиками и подрядчиками в условиях либерализации цен, введенного в действие с 1 июня 1994г., утвержденного Департаментом архитектуры и строительства (приказ № 10а от 3 июня 1994 г. - "Monitorul Сonstruc\iilor", 1994 г., т. 3) и Методических указаний о порядке составления сводного сметного расчета стоимости строительства объектов инвестиций с учетом текущих цен, утвержденных приказом Министерства окружающей среды и обустройства территории №30 от 24 января 2000 г. ("Monitorul Construc\iilor", 2001 г., т.1(22), т.2 (23).

30.При определении восстановительной стоимости или стоимости замещения необходимо учитывать накопленный износ, представляющий собой ухудшение потребительских характеристик объекта недвижимого имущества для потенциального покупателя, и проявляющееся как уменьшение стоимости объекта под воздействием различных факторов. Различают следующие формы износа:

a) физический износ;

b) функциональный износ;

c) экономический износ.

31.Физический износ представляет собой обесценение объекта недвижимого имущества под воздействием времени и разрушающих внешних факторов (физического и химического выветривания, перегрузки, неправильной эксплуатации, несвоевременного проведения ремонта и т.п.).

32.Функциональный износ или функциональное устаревание связано с развитием передовых технологий, которые позволяют создавать новые объекты, способные более эффективно удовлетворять потребности рынка. Функциональный износ или функциональное устаревание вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках оцениваемого вида недвижимости (несовременное объемно-планировочное решение, устаревшее инженерное оборудование и т.п.).

33.Экономический износ происходит в результате воздействия внешних факторов на объект недвижимости. Внешние факторы включают в себя изменения в экономике, влияющие на спрос на товары и услуги, на рентабельность предприятий; изменение ситуации на рынке недвижимости; изменения законодательства, условий финансирования и т. п.

34.Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

35.Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. затраты, связанные с его устранением, способствуют повышению стоимости объекта в целом.

36.Неустранимый износ - это износ, при котором затраты, связанные с его устранением, будут выше, чем возможное приращение стоимости объекта оценки.

37.Физический износ оценивается с помощью следующих методов:

a) нормативного метода;

b) стоимостного метода;

c) метода эффективного возраста.

38.Нормативный метод состоит в определении величины физического износа на основе изучения технического состояния основных конструктивных элементов здания или сооружения. Определение физического износа посредством нормативного метода осуществляется в два этапа:

a) определение физического износа каждого конструктивного элемента;

b) определение физического износа здания в целом по формуле:

И зд. = И эл. x 100 / УВ эл. (2),

где И зд - физический износ здания, %;

И эл. - износ учтенных элементов строения, %;

УВ эл. - общий удельный вес учтенных элементов строения, %.

39.Для определения физического износа конструктивных элементов следует пользоваться Нормами по оценке принадлежащих гражданам Молдавской ССР строений для целей государственного страхования (1982 г.), утвержденных Постановлением Совета Министров Молдавской ССР № 119 от 29 марта 1982 года.

40.Стоимостный метод предполагает определение стоимости капитального ремонта здания. При этом рассчитывают коэффициент, отражающий соотношение между стоимостью капитального ремонта и восстановительной стоимостью здания на дату оценки с учетом величины фактического физического износа.

41.Стоимостный метод определения физического износа применяется в случаях, когда:

a) заказчик работ по оценке намеревается в дальнейшем эксплуатировать объект недвижимого имущества;

b) затраты на капитальный ремонт компенсируются в результате продажи объекта (т.е. когда разница в цене отремонтированного здания и здания до проведения ремонта дома превышает затраты на капитальный ремонт);

c) недвижимость используется в качестве объекта аренды или залога.

42.При определении физического износа методом эффективного возраста применяется формула:

Иф = ( ЭВ : ФЖ ) х 100 или (ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ) х 100 (3),

где: Иф - физический износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, лет;

ФЖ - типичный срок физической жизни объекта, лет;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни объекта оценки, лет.

С помощью данного метода можно оценить физический износ как для отдельных конструктивных элементов здания, так и для здания в целом.

43.Функциональный износ определяется как разница между реальными характеристиками объекта недвижимости и идеальным представлением потребителей. Эта форма износа присуща всем объектам недвижимого имущества.

44.Полный функциональный износ определенного вида объектов недвижимости соответствует ситуации, при которой полностью отсутствует спрос на эти объекты.

45.Функциональный износ определяется с помощью либо метода капитализации потерь в арендной плате либо метода капитализации избыточных нормативных потерь. Величина устранимого функционального износа определяется как общая стоимость всех воспроизводственных мероприятий по его устранению. Неустранимый функциональный износ определяется как чистая потеря дохода, связанная с недостатком определенных элементов объекта (или с избытком элементов строения (сверхулучшениями), капитализированная по норме капитализации для зданий, минус стоимость недостающих элементов (или дополнительных расходов, связанных с наличием избыточных элементов).

46.Экономический износ измеряется с помощью одного из методов:

a) капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия (капитализации потерь в арендной плате);

b) сравнения продаж подобных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

47.Величина общего накопленного износа определяется следующими методами:

a) метод экономического возраста;

b) модифицированный метод экономической жизни;

c) метод сравнительного анализа продаж;

d) метод разбивки.

48.Метод экономического возраста позволяет определить величину накопленного износа (И) по формуле:

И = (ЭВ/ОЭЖ) х 100 (4),

где: ЭВ - эффективный возраст объекта;

ОЭЖ - общая экономическая жизнь объекта.

49.Модифицированный метод экономической жизни учитывает устранимый физический и устранимый функциональный износы. Накопленный износ в этом случае определяется в два этапа:

a) вначале из стоимости нового строительства вычитают устранимый физический и устранимый функциональный износ;

b) затем уменьшенная на величину устранимого износа стоимость нового строительства умножается на отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни объекта недвижимости.

50.При использовании метода сравнения продаж величина общего накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью объекта оценки на дату оценки. Для применения этого метода необходимо иметь достоверные данные о продажах сопоставимых объектов и стоимости свободных участков земли.

51.Метод разбивки состоит в подробном рассмотрении и учете всех видов износа: устранимого физического износа, неустранимого физического износа, устранимого функционального износа, неустранимого функционального износа, экономического износа. Общий накопленный износ определяется как сумма всех вышеперечисленых износов. Метод разбивки применяется в сочетании с методом срока экономической жизни и методом сравнительного анализа продаж для определения величин различных видов износа, включенных в накопленный износ.

IV. Метод сравнительного анализа продаж

52.Метод сравнительного анализа продаж предполагает определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на основании сравнительного анализа цен продажи недавно проданных сопоставимых объектов недвижимости и последующего внесения поправок на различие между ними и объектом оценки. Метод применяется в случаях, когда существует достаточное количество информации о продаже сопоставимых объектов оценки.

53.Сопоставимые объекты недвижимости должны быть подобны оцениваемому объекту по своим потребительским и физическим характеристикам. Эти объекты должны быть недавно проданы или выставлены на продажу, и у оценщика должна быть информация либо о цене совершенной сделки, либо о запрашиваемой цене.

54.Метод сравнительного анализа продаж применяется в следующей последовательности:

a) сбор данных и анализ рыночной информации с целью отбора сопоставимых объектов;

b) выбор единиц сравнения и элементов сравнения;

c) расчет поправок;

d) сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с целью корректировки цен их продажи;

e) анализ скорректированных цен продаж для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

55.На этапе сбора данных и анализа рыночной информации о рынке недвижимости и его сегментах оценщик определяет количество сопоставимых продаж, необходимое для выполнения анализа рыночной информации. Для проведения сравнительного анализа достаточно трех-пяти сопоставимых продаж, однако при увеличении их количества точность оценки повышается.

56.Цены сопоставимых объектов недвижимости анализируются и корректируются в зависимости от наличия сходных и отличительных характеристик. При использовании метода сравнительного анализа продаж рассматривают следующие элементы сравнения:

a) передаваемые права собственности и другие имущественные права на недвижимость;

b) условия финансирования;

c) условия продажи;

d) состояние рынка;

e) местоположение;

f) физические характеристики;

g) экономические характеристики;

h) использование;

i) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

57.Цена объекта недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Цена продажи будет предельно высокой при передаче полного права собственности на здание или сооружение и земельный участок. Введение ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т. п.) снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи. Если на оцениваемый объект недвижимости существует полное право собственности, а на сопоставимый объект - ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравниваемого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности.

58.Расчет поправки на условия финансирования зависит от финансовых договоренностей между продавцом и покупателем об условиях продажи и условиях финансирования сделки. Эта корректировка производится, когда покупатель выплачивает проценты кредитору за предоставленный кредит или когда продавец сам финансирует сделку, предоставляя покупателю ипотечный кредит.

59.Поправка на условия продажи отражает нетипичные условия осуществления сделки (проведение сделки в ускоренные сроки, наличие семейной, деловой, финансовой или другой связи между участниками сделки).

60.Поправка на состояние рынка предполагает учет изменения рыночных условий с течением времени, принимая во внимание уровень инфляции или дефляции, изменение налогового и другого законодательства, изменение спроса и предложения объектов недвижимости и т.п.

61.Поправка на местоположение производится в случае, если местоположение сопоставимых объектов недвижимости отличается от местоположения оцениваемого объекта.

62.Поправка на физические характеристики производится по каждому элементу различия в отдельности (наличию конструктивных элементов, внешнему виду, износу, площади и прочим элементам).

63.Экономические характеристики объектов недвижимости рассматриваются при оценке объектов, приносящих доход. Корректировка выполняется по текущим операционным затратам, качеству управления, арендной плате, условиям и срокам аренды и другим экономическим характеристикам.

64.Поправка на использование производится в случае, если использование сопоставимых объектов в некоторой степени (но не полностью) отличается от использования объекта оценки.

65.Поправка на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, производится в редких случаях, когда в сделке с объектом недвижимости принимало участие и другое имущество: производственное оборудование, мебель и т. п. Стоимость этих компонентов учитывается отдельно.

66.Для определения величины поправок применяются следующие методы:

а) метод парного сравнения;

b) анализ сопутствующих данных;

c) статистический анализ.

67.Метод парного сравнения основан на сопоставлении двух рыночных продаж в целях определения поправки по одному из элементов сравнения. При этом участвующие в сопоставимых продажах объекты должны быть идентичны по всем характеристикам, кроме одной, по которой и выполняется корректировка.

68.Анализ сопутствующих продаж предполагает выполнение корректировок на основе информации, полученной из аналитических отчетов о развитии рынка, статей, публикаций.

69.Метод статистического анализа предполагает применение экономико-математических методов, в основном - метода корреляционно-регрессионного анализа.

70.В практике применения метода сравнительного анализа могут применяться также другие методы выполнения корректировок: метод графического анализа, трендовый анализ, анализ затрат, относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы и другие.

71.Поправки используются для увеличения или уменьшения рыночных цен сопоставимых объектов недвижимого имущества и могут выражаться в абсолютных или относительных показателях.

72.Поправки выполняются в следующей последовательности:

a) поправка на передаваемые права собственности;

b) поправка на условия финансирования;

c) поправка на условия продажи;

d) поправка на состояние рынка;

e) поправка на местоположение и физические характеристики объекта недвижимости.

73.При выполнении поправок на передаваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи и состояние рынка цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается после каждой корректировки.

74.Поправки на остальные элементы сравнения могут быть выполнены в любом порядке. Цену продажи сравниваемого объекта недвижимости можно пересчитывать после каждой поправки или после осуществления всех корректировок. Порядок применения этих поправок не оказывает влияния на конечный результат.

V. Доходный метод

75.Доходный метод предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества на основе чистого операционного дохода, который предполагается получить от использования данного объекта в будущем. Применение доходного метода осуществляется в два этапа:

a) прогнозирование будущих доходов;

b) определение текущей стоимости денежных потоков.

76.Допускаются два источника будущих доходов:

а) арендная плата, поступающая от сдачи объекта недвижимого имущества в аренду;

b) доход от коммерческой эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Наиболее широко используемой базой для определения будущих доходов является арендная плата.

77.Для расчета чистого операционного дохода необходимо определить следующие виды доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимого имущества:

a) потенциальный валовой доход - доход, который может приносить объект недвижимого имущества при условии полного использования его площади;

b) действительный валовой доход - доход, который может быть получен при эксплуатации объекта недвижимого имущества с учетом уровня занятости помещений и возможных потерь при сборе арендной платы. Действительный валовой доход определяется по формуле:

ДВД = (ПВД - ПНЗ) + ПД (5),

где: ДВД - действительный валовой доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

ПНЗ - потери, связанные с неполной занятостью помещений;

ПД - прочие доходы, генерируемые объектом недвижимости, не связанные непосредственно со сдачей в аренду свободных помещений;

c) операционные расходы - это текущие расходы, связанные с обеспечением нормальной эксплуатации объекта недвижимости, в результате которой получают действительный доход. Операционные расходы можно разделить на четыре группы:

постоянные операционные расходы, включающие в себя расходы, не зависящие от уровня занятости помещений (например, налог на недвижимое имущество, страховые взносы и т. п.);

переменные операционные расходы, включающие в себя расходы, зависящие от интенсивности эксплуатации объекта недвижимого имущества (например, расходы на управление объектом недвижимого имущества, плата за коммунальные услуги и другие расходы);

расходы на содержание и ремонт объекта недвижимости, включающие в себя затраты на текущий ремонт и содержание объекта недвижимости. Расходы, включенные в эту группу, имеют переменно-постоянный характер (например, ремонт лифта, затраты на внутреннюю и наружную отделку стен и другие);

операционные расходы на замещение, включающие в себя расходы на замещение изношенных элементов здания, например, крыши, санитарно-технического оборудования и других элементов.

78.Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД = ДВД - ОР (6),

где: ЧОД - чистый операционный доход,

ОР - операционные расходы собственника объекта недвижимости.

79.При определении чистого операционного дохода из действительного валового дохода вычитаются только операционные расходы собственника. В категорию операционных расходов не включаются: затраты на обслуживание ипотечного кредита, налоги на прибыль, амортизация основных средств.

80.При использовании доходного метода применяются два метода определения стоимости: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

81.Метод прямой капитализации предполагает преобразование дохода, полученного в течение одного года эксплуатации объекта недвижимости, в стоимость этого объекта с помощью ставки капитализации:

С = (7),

где: С - оцененная стоимость,

r - ставка капитализации.

82.Ставка капитализации определяется с помощью одного из следующих методов:

a) метод сравнительного анализа продаж;

b) метод коэффициента действительного валового дохода;

c) техника инвестиционной группы;

d) метод коэффициента покрытия долга.

83.Метод сравнительного анализа продаж является наиболее предпочтительным методом определения ставки капитализации. Необходимым условием получения правильного результата при использовании данного метода является обеспечение высокого уровня сопоставимости объекта оценки и сравниваемых объектов, на основе которых определяется ставка капитализации. Ставка капитализации может быть рассчитана только после корректировки цен продажи сопоставимых объектов. Процедура применения метода сравнительного анализа продаж представлена в главе IV настоящего положения.

84.Метод коэффициента действительного валового дохода применяется в случаях, когда не может быть получена полная информация о сравниваемых объектах недвижимости, но имеется информация о действительном валовом доходе и операционных расходах этих объектов. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r = (8),

где:

КОР - коэффициент операционных расходов;

МДВД - мультипликатор (коэффициент) действительного валового дохода.

Коэффициент операционных расходов равняется соотношению суммы операционных расходов и действительного валового дохода.

Мультипликатор действительного валового дохода представляет собой отношение цены продажи объекта недвижимого имущества и действительного валового дохода.

85.Техника инвестиционной группы основана на предположении, что когда существуют различные материальные интересы, связанные с оцениваемым объектом недвижимого имущества, ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателей имущественных прав на объект недвижимости по сравнению с уровнем рентабельности инвестиций. Материальные интересы, связанные с объектом оценки, могут иметь финансовый характер (финансирование объекта недвижимого имущества за счет собственного капитала и заемного капитала) и физический характер (разделение объекта недвижимости на два компонента - земельный участок и строение).

86.Техника инвестиционной группы для финансовых интересов применяется в том случае, когда для приобретения объекта недвижимого имущества привлекаются кредитные средства. Поэтому чистый операционный доход разделяется на две части. Первая часть представляет ипотечные платежи (возврат ипотечного кредита) или доход кредитора. Вторая часть представляет собой доход, остающийся инвестору, вложившему собственный капитал, и называется денежным потоком до уплаты налогов (ДПДУН). Таким образом, общая ставка капитализации, применяемая для капитализации чистого операционного дохода, должна учитывать интересы как собственного, так и заемного капитала. Ставка капитализации представляет в этом случае среднюю взвешенную ставки доходности кредитора (rк) и ставки доходности собственника (rc):


r = m x rк + (1-m) x rc (9),

где:

m - удельный вес заемных средств в стоимости объекта недвижимого имущества;

(1 - m) - удельный вес собственного капитала в стоимости объекта недвижимости.

Ставка капитализации кредитора (заемных средств) в практике оценки называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле:

rк = (10),

где:

ОК - годовые отчисления на обслуживание кредита,

СК - сумма ипотечного кредита.

Ставка капитализации собственника (собственного капитала) определяется по формуле:

rc # (11),

где СИК - сумма собственного инвестированного капитала.

87.Техника инвестиционной группы для физических интересов применяется к физическим компонентам единого объекта недвижимого имущества - земле и строениям. Для определения ставки капитализации оценщику необходима информация о ставках капитализации для каждого из анализируемых компонентов (о ставке капитализации для земельного участка и ставке капитализации для строений), а также о доле каждого из физических компонентов в стоимости единого объекта недвижимого имущества. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r = З x rз + С x rc (12),

где:

З - удельный вес стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества;

rз - ставка капитализации для земельных участков;

С - удельный вес стоимости строений в стоимости единого объекта недвижимого имущества;

rc - ставка капитализации для строений.

Ставка капитализации для земельных участков и ставка капитализации для строений определяются с помощью техники остатка (пп. 117, 118 главы VII настоящего положения).

88.Метод коэффициента покрытия долга является одним из методов, применяемых для расчета ставки капитализации в случаях, когда для финансирования сделок привлекаются кредитные средства. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r = КПД x rк x m (13),

где КПД - коэффициент покрытия долга, представляющий собой отношение чистого операционного дохода и годовой платы за обслуживание кредита.

89.Метод дисконтирования денежных потоков состоит в определении текущей стоимости годовых доходов, прогнозируемых на определенный период времени. Кроме годовых доходов, генерируемых в процессе эксплуатации объекта недвижимого имущества, техника дисконтирования денежных потоков предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества в конце расчетного периода (реверсия).

90.При применении метода дисконтирования денежных потоков стоимость объекта недвижимого имущества рассчитывается по формуле:

С # (14),

где:

t - расчетный период;

i - ставка дисконтирования;

Р - реверсия.

91.Расчетный период может варьировать от одного года до бесконечности, в зависимости от обычного периода владения объектом недвижимого имущества или от срока оставшейся жизни объекта недвижимого имущества. Поскольку в условиях переходной экономики сложно прогнозировать доходы, генерируемые объектами недвижимости в течение длительного периода времени, рекомендуется принимать расчетный период, равный 3-5 годам.

92.Реверсия представляет собой наиболее вероятную цену, за которую объект недвижимого имущества может быть продан в конце расчетного периода. Реверсия рассчитывается путем капитализации чистого операционного дохода, получаемого в следующем году после окончания расчетного периода (ЧОДn@1):


Р # (15),

где:

Р - реверсия,

r - ставка капитализации для года, следующего за расчетным периодом.

93. Ставка дисконтирования отражает ожидания инвестора по поводу будущих доходов и определяется с помощью следующих методов:

a) метод построения;

b) метод выделения;

c) метод альтернативных инвестиций.

94.Метод построения предполагает индивидуальную оценку каждого элемента ставки дисконтирования: реальная ставка прибыли, ставка ожидаемой инфляции, ставка риска.

Реальная ставка прибыли определяется на основании анализа финансовых безрисковых инвестиций или инвестиций с минимальным риском. Реальная ставка прибыли не учитывает инфляцию и является одинаковой для всех инвестиций в национальную экономику.

Ставка ожидаемой инфляции определяется на основании официальных прогнозов об инфляции в национальной экономике.

Ставка риска отражает компенсацию, которую инвестор ожидает получить за деньги, инвестированные в объект недвижимого имущества. Ставка риска включает: риск рынка недвижимости, риск неожиданной инфляции и риск низкой ликвидности, характерной для объектов недвижимого имущества.

95.Метод выделения основан на анализе информации о сопоставимых объектах недвижимости и на выделении ставки дисконтирования из данных о чистых доходах и стоимости сопоставимых объектов недвижимости. Этот метод применяется при условии, что существующее использование объекта недвижимого имущества соответствует принципу наилучшего и наиболее оптимального использования.

96.Метод альтернативных инвестиций основан на предположении, что инвестиционные проекты с похожими рисками имеют одинаковую ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется путем суммирования текущей ставки доходности на рынках капитала (например, нормы прибыли на государственные ценные бумаги) и разности между ставкой прибыли на рынках капитала и ставкой прибыли для объектов недвижимого имущества, определенной на основе анализа предыдущих инвестиций. Ставка дисконтирования, рассчитанная с помощью метода альтернативных инвестиций, определяется по формуле:

i # "чистая" ставка рентабельности @ (ставка альтернативных инвестиций - "чистая" ставка рентабельности) @ Премия за риск (16).

VI. Согласование результатов оценки

97.В процессе согласования результатов оценки определяется окончательная величина стоимости объекта оценки.

98.Процесс согласования результатов оценки состоит из двух этапов:

a) пересмотр технических и концептуальных сторон выполненного анализа, включая объяснение различий между оцененными стоимостями и определение наиболее вероятного значения стоимости объекта оценки;

b) определение окончательной величины стоимости.

99.Пересмотр технических и концептуальных сторон оценки состоит в проверке:

a) правильности определения базы оценки;

b) правильности применения методов оценки;

c) глубины анализа отдельных элементов рынка недвижимости;

d) достоверности данных, использованных в анализе;

e) правильности понимания и использования данных;

f) правильности выполнения отдельных корректировок при использовании различных методов оценки;

g) содержания данных, использованных при оценке (например, темпы прироста стоимости в течение периода владения, ставка корректировки цен сопоставимых продаж на уровень инфляции, ставка прогнозируемой инфляции должны быть достаточно сопоставимыми; величина рассчитанного износа также должна быть сопоставима с эффективным возрастом здания).

100. Окончательная величина стоимости, определенная в процессе согласования, зависит от:

a) вида оцененной стоимости;

b) наличия необходимой и полной информации, соответствующей задаче оценки на дату оценки;

c) примененных методов оценки.

101. В отчете об оценке необходимо обосновать выбор примененных методов оценки, а также установление удельных весов результатов, полученных с помощью разных методов.

102. Окончательная стоимость объекта недвижимого имущества рассчитывается с помощью метода средней взвешенной. Процедура определения удельного веса каждого из результатов оценки может осуществляться либо с помощью коэффициентов удельного веса, либо на основе установления относительной иерархии стоимостей, полученных при применении разных методов оценки.

103. В отчете об оценке окончательная стоимость может быть представлена либо конкретной величиной, либо конкретной величиной и интервалом стоимостей. В случае указания интервала стоимостей минимальная и максимальная стоимость не могут быть меньше или больше стоимостей, полученных в результате применения различных методов оценки.

VII . Методы оценки земельных участков

104. При оценке всех видов земельных участков, независимо от их назначения и существующего использования, применяются следующие методы оценки:

a) метод сравнительного анализа продаж, включающий в себя метод прямого сравнения, метод распределения и метод выделения;

b) доходный метод, включающий метод прямой капитализации, метод остатка и метод разделения на участки.

105. Метод прямого сравнения применяется для определения стоимости земельных участков со строениями и стоимости незастроенных земельных участков посредством сравнения цен продажи объектов недвижимости, подобных объекту оценки. Основными факторами, оказывающими влияние на стоимость земельных участков, являются:

a) местоположение и окружающая среда;

b) назначение участка, вид существующего использования, права третьих лиц на участок;

c) физические характеристики участка: рельеф, площадь, форма и другие;

d) доступ к участку;

e) наличие инженерных сетей на участке (водопровод, канализация, газ, теплоснабжение, электричество и т.п.).

106. Для сравнения земельных участков используются следующие единицы измерения: 1м2, 1 сотка, 1 га или 1 участок. Процесс применения метода прямого сравнения аналогичен процессу, представленному в главе IV настоящего положения.

107. Метод распределения применяется для определения стоимости застроенных земельных участков. Данный метод применяется при соблюдении следующих условий:

a) наличие информации о ценах продажи объектов недвижимого имущества, подобных объекту оценки;

b) наличие достоверной информации об удельном весе стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества;

c) улучшения, выполненные на земельном участке, соответствуют его наилучшему и наиболее эффективному использованию.

108. Метод распределения состоит из следующих этапов:

a) определение основных факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость единого объекта недвижимости, составной частью которого является подлежащий оценке земельный участок;

b) определение цены продажи объектов недвижимости, сопоставимых с единым объектом недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок;

c) определение величины поправок на различия между сравниваемыми объектами недвижимости и единым объектом, в состав которого входит оцениваемый участок;

d) корректировка цен сравниваемых объектов недвижимости;

e) определение стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок;

f) расчет стоимости участка путем умножения оцененной стоимости единого объекта недвижимости на удельный вес стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

109. Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах продажи объектов недвижимости, в состав которых входят земельные участки, подобные оцениваемому участку.

110. Метод выделения состоит из следующих этапов:

a) определение основных факторов, оказывающих влияние на стоимость единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок;

b) определение цены продажи объектов недвижимости, подобных единому объекту недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок;

c) определение величины поправок на различия между сопоставимыми объектами недвижимости и единым объектом, в состав которого входит оцениваемый участок;

d) корректировка цен сравниваемых объектов недвижимости;

e) определение стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок;

f) расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости улучшений на оцениваемом земельном участке;

g) расчет стоимости земельного участка путем выделения восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений из стоимости единого объекта недвижимого имущества.

111. Методы определения восстановительной стоимости или стоимости замещения представлены в главе III настоящего положения.

112. Метод прямой капитализации применяется для определения стоимости земельных участков, приносящих доход в процессе эксплуатации. Этот метод применяется для оценки земельных участков со строениями и незастроенных земельных участков в тех случаях, когда имеется информация о доходах, получаемых при эксплуатации подобных участков.

113. Доход, получаемый в результате эксплуатации земельного участка, может формироваться за счет двух источников: за счет сдачи участка в аренду и за счет использования участка в производственных целях.

114. Величина арендной платы зависит от дохода, получаемого арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с его назначением. В этом случае стоимость земельного участка соответствует текущей стоимости доходов, которые будут получены от сдачи участка в аренду.

115. При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения доход, получаемый от использования участка, может быть рассчитан на основе рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию, выращивание которой является наилучшим и наиболее эффективным использованием данного участка.

116. Метод прямой капитализации состоит в осуществлении следующих этапов:

a) определение годового дохода, полученного от использования участка;

b) определение ставки капитализации;

c) определение стоимости земельного участка как отношения годового дохода к ставке капитализации.

117. Методы определения ставки капитализации рассмотрены в главе V настоящего положения.

118. Метод остатка используется для застроенных земельных участков и участков, предназначенных для строительства.

119. При использовании метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:

a) расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, существующих на земельном участке, или улучшений, которые должны быть созданы;

b) определение величины чистого операционного дохода, который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объекты, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;

c) определение чистого операционного дохода, относящегося к улучшениям, как произведения восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;

d) расчет чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку, как разности между чистым операционным доходом, генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям;

e) определение стоимости земельного участка как отношения чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.

120. Процесс определения чистого операционного дохода представлен в главе V настоящего положения.

121. При определении рыночной стоимости земельных участков в расчетах следует использовать только рыночные данные (рыночную арендную плату, рыночные операционные расходы и т.п.).

122. Метод разбивки на участки применяется для определения стоимости участков, для которых разбивка на участки является наилучшим и наиболее эффективным использованием.

123. Основными этапами метода разбивки на участки являются:

a) определение количества и размеров участков, которые могут быть сформированы с учетом физической осуществимости, юридической возможности и экономической эффективности. Новые участки должны соответствовать требованиям органов местного публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой (инженерными сетями - водоснабжение, канализация, природный газ, теплоснабжение; подъездными путями и т.п.) и удовлетворять требованиям местного рынка. Результаты анализа, выполненного на первом этапе, должны быть отражены в плане развития оцениваемого участка. В этом плане следует указать: количество и размер новых участков, необходимость проведения конкретных строительных работ, стоимость строительства, время, необходимое для выполнения разбивки на участки и создание улучшений, расходы, связанные с продажей участков на рынке;

b) анализ рынка, на котором будут выставлены на продажу новые участки: спрос и предложение, ставка поглощения, период экспозиции на рынке для вновь созданных участков;

c) определение наиболее вероятной цены продажи каждого участка путем применения метода сравнительного анализа продаж и определения величины предпринимательской прибыли, получаемой при развитии и продаже участков;

d) прогнозирование доходов и расходов в течение расчетного периода. Расчетный период начинается с момента начала разбивки на участки и продолжается до окончания продажи последнего сформированного участка. Чистый денежный поток для каждого периода дисконтируется для получения текущей стоимости доходов. Ставка дисконтирования, получаемая на основании рыночных данных, должна отражать уровень риска, связанного с данным проектом;

e) определение рыночной стоимости участка как суммы доходов, дисконтированных на дату оценки.

VIII. Составление отчета об оценке

124. Отчет об оценке является документом, объясняющим процесс определения стоимости объекта недвижимого имущества. Отчет об оценке должен содержать описание объекта оценки, другую информацию, необходимую для анализа рынка недвижимости и осуществления оценки, результаты выполненного анализа, гипотезы и расчеты, приведшие к определению стоимости объекта.

125. Отчет об оценке разрабатывается на последнем этапе процесса оценки.

126. Отчет об оценке составляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности, а также с международными и европейскими стандартами оценки.

127. Структура и объем отчета об оценке определяются оценщиком самостоятельно или совместно с заказчиком оценочных услуг и зависят от цели оценки, последующего использования результатов оценки, вида объекта недвижимого имущества и требований законодательства.

128. Кроме обязательной информации, предусмотренной законодательством, отчет об оценке может содержать: фотографии объекта недвижимого имущества, графический материал, результаты технической, экологической или другой экспертизы, выполненной в целях оценки, аналитические материалы о развитии рынка недвижимости и другую информацию.

129. Отчет об оценке должен быть подписан оценщиком, руководителем предприятия по оценке и скреплен печатью предприятия.

130. Отчет об оценке составляется в двух экземплярах, один из которых передается заказчику оценочных услуг, а другой хранится на предприятии по оценке в течение пяти лет.