Agenția imobiliară

Агентство недвижимости

Real Estate Agency

Contacte

Dinamica în intervalul selectat:

De la: Pînă la:

De la începutul crizei pe piața imobiliară au trecut mai bine de cinci ani și este greu de a face prognoze cînd se va termina. În decursul perioadei respective permanent apăreau informații privind stagnarea pieței, reducerea prețurilor și scăderea cererii la imobile. Evoluția evenimentelor de pe piața imobiliară este prezentată în analiza pentru anii 2008-2013.

 

Piața secundară

 În iulie 2008 prețurile pentru locuințe și-au atins maximul istoric, un metru pătrat de suprafață totală a apartamentului ajungînd să coste 900 Euro. Din a doua jumătate a anului 2008 situația economică a început să se schimbe, însă din cauza inerției pieței imobiliare acest lucru s-a făcut simțit abia în noiembrie. Vînzătorii nu puteau să creadă că după șapte ani de creștere continuă a prețurilor la mobile situația s-ar putea schimba și nu acceptau scăderea prețurilor. Cumpărătorii refuzau să procure imobile la prețurile existente, așteptînd să fie reduse. În consecință, piața a fost paralizată.

 Din anul 2009 prețurile au început să scadă brusc. Instabilitatea politică și criza economică au avut un efect negativ asupra pieței imobiliare. Prețul unui metru pătrat s-a redus cu 22% și a constituit 700 Euro. În anul 2010 prețurile au mai scăzut cu 6%, atingînd cifra de 670 Euro pentru un metru pătrat. La această etapă reducerea activă a prețurilor a încetat și a început o lungă perioadă de stabilitate post-criză.

 Pe parcursul următorilor trei ani,din 2011 pînă în 2013, prețul unui metru pătrat era în jur la 650 Euro. Menținerea stabilității prețurilor o perioadă îndelungată de timp a permis să se presupună că a fost atins punctul minim al pieței și că prețurile nu vor mai scădea. Însă în anul 2013 ele au continuat să scadă. În toamna anului 2013 prețurile s-au redus cu 7%, pînă la 600 Euro. Prețurile actuale au mai fost înregistrate pe piață în vara anului 2007. Astfel, timp de un an, din vara anului 2007 pînă în vara anului 2008, cînd au fost înregistrare prețuri maxime,  prețurile au crescut cu 50%, iar s-a redus pînă la nivelul anului 2007 timp de aproape cinci ani.

 

Nivelul sporit de emigrare a populației din republică și volumul remitențelor sunt factorii de echilibrare a cererii și ofertei pe piață.

După ce volumul remitențelor a scăzut brusc cu 32% în anul 2009, din 2011 volumul acestora a început să crească și spre sfîrșitul anului 2013 a fost doar cu 3% mai mic comparativ cu valorile maxime din 2008. Acest lucru a și determinat stabilizarea prețurilor pe piața imobiliară în acești ani.

Aproximativ 75% din cei care își vînd imobilele ulterior părăsesc republica pentru a se stabili cu traiul în străinătate și doar 25% rămîn în țară și folosesc mijloacele obținute din vînzare pentru procurarea unei alte locuințe sau în alte scopuri. Pînă la criza din 2008 cota celor care plecau din țară era de 30-40%.

Astfel, creșterea volumului remitențelor nu permite reducerea prețurilor, iar sporirea nivelului emigrării nu le permite să crească.

Motive care ar putea schimba această situație de pe piață nu se observă, de aceea în anii următori totul va rămîne la fel.

Pe parcursul acestor ani pe piață s-au produs schimbări calitative.

Reducerea cotei cumpărăturilor în scop de investiții

Pîna la criză astfel de cumpărături constituiau 30-40% din numărul total al tranzacțiilor, iar spre sfîrșitul perioadei analizate cota lor s-a redus pînă la 10-15%. În prezent imobile sunt procurate de cei care intenționează să locuiască în ele, iar majoritatea cumpărătorilor pe piață sunt alternativi, adică cei care au nevoie să vîndă ceva pentru a cumpăra altceva.

 

Schimbarea structurii pieței

Dacă anterior în structura cererii predominau apartamentele cu două odăi, care constituiau 50% și garsonierele cu 20%, spre sfîrșitul perioadei analizate cele mai solicitate erau garsonierele cu 40%, iar cota apartamentelor cu două odăi s-a redus pînă la 30%. În total cota apartamentelor de dimensiuni reduse a constituit 70% din structura cererii și nu a suferit modificări pe tot parcursul perioadei analizate.

 

Caracterul sezonier

Pînă la criză piața imobiliară avea un caracter sezonier foarte pronunțat, marea majoritate cumpărăturilor fiind făcute primăvara, în perioada sărbătorilor de Paști, însă după criză acest principiu nu mai funcționează.

 

Piața primară

Situația de pe piața primară s-a caracterizat prin aceleași tendințe, dar cu un specific aparte. În prima jumătate a anului 2008 s-a înregistrat o creștere semnificativă a prețurilor la materialele de construcție (ciment, laminat) și au fost modificate documentele normative în construcții (fiind interzise izolarea termică cu materialul plastic expandat, desfășurarea construcției în paralel cu lucrările de proiectare). De la începutul anului au fost majorate ratele dobînzilor la credite. În consecință titularii construcțiilor au ridicat prețurile cu 10-15%. Totodată, întărirea monedei naționale a agravat și mai mult situația acestora. Prețurile la apartamente fixate în contracte erau stabilite în Euro și recalculate în lei conform cursului oficial de schimb al Băncii naționale a Moldovei stabilit pentru ziua efectuării plății, achitările dintre furnizorii și antreprenorii fiind efectuate în valuta națională. Astfel s-a format o diferență de curs foarte mare. Din cauza insuficienței de mijloace și refuzului băncilor de a acorda credite titularii construcțiilor au început să-și înghețe șantierele. În condițiile lipsei cererii pentru apartamente continuarea construcțiilor ar fi însemnat îngroparea banilor în pămînt, iar vînzarea apartamentelor la prețuri mai mici decît prețul de cost nu putea fi acceptată de titularii construcțiilor. Prețul mediu al unui metru pătrat de locuință în clădirile noi la sfîrșitul anului 2008 constituia în medie 600-800 Euro în diferite sectoare ale orașului, în timp ce în centrul capitalei, în casele cu un nivel înalt de confort, acesta ajungea la aproximativ 1 000 Euro.

În anul 2009 creșterea intensivă a domeniului construcțiilor s-a stopat. Criza a lovit puternic această ramură de bază a economiei. Cei din construcții au rămas fără mijloace circulante, riscurile sporite îi speriau pe cumpărători, iar sistemul bancar acorda credite pentru proiectele de construcție cu mare precauție. În prezent construcțiile sunt finanțate în mare parte din mijloacele titularilor construcțiilor, care îi atrag în mod particular de la organizațiile financiare nebancare sau de la investitorii privați, inclusiv cei străini.

 Punerea în funcțiune a caselor de locuit în Chișinău, mii metri pătrați de suprafață totală 

Punerea în funcțiune a caselor de locuit în Chișinău

mii metri pătrați de suprafață totală

 

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Total, m.p.

420,7

388,3

535,5

377,5

425,0

434,5

359,2

Numărul de apartamente construite

Total

3308

3309

5402

3604

3799

3611

3655

 

Costurile locuințelor noi în anul 2009 s-au redus cu 20-25%, însă datorită scăderii prețurilor la materialele de construcție și le terenuri reducerea rentabilității a fost mai mică. Volumul punerii în funcțiune a locuințelor s-a redus dublu, totodată, s-a stopat punerea temeliilor pentru clădiri noi. Au apărut și primele cazuri de escrocherii imobiliare.

Din anul 2011 situația de pe piața primară a început să se redreseze. Au fost puse temeliile clădirilor noi și încheiate lucrările de construcție începute anterior. Un trend al anului 2011 a fost construcția mansardelor. Însă aceasta în scurt timp a fost compromisă. O idee bună a fost discreditată printr-o o executare necalitativă și nerespectarea parametrilor tehnici. Mansardele erau atractive nu atît din punct de vedere al prețurilor (de 500-700 Euro, ceea ce este comparabil cu prețurile la apartamente noi), cît datorită suprafețelor mici ale locuințelor de doar 20-60 metri pătrați. Însă și aici au existat probleme. În primul rînd, variantele necostisitoare au fost puține și existau în mare parte în mansardele construite deasupra căminelor. Acest lucru nu le prea convenea cumpărătorilor. În al doilea rînd, și-au jucat rolul și particularitățile proiectării mansardelor. Astfel, grupurile sanitare din mansarde pot fi amplasate doar deasupra grupurilor sanitare de la ultimul etaj, și nu deasupra încăperilor de locuit. În consecință deseori nu se reușea proiectarea mansardelor de dimensiuni mici, fiind nevoie să se construiască chiar și apartamentele cu trei odăi. Însă acestea se vindeau deja mai greu. Pentru a reduce suprafața apartamentelor construite au început să fie ridicate mansarde în două nivele, în care grupurile sanitare se aflau la etajul doi. O astfel de amplasare îi punea în gardă pe cumpărători.

 În anul 2012 a fost modificat și cadrul legislativ de funcționare a pieţei imobiliare. Astfel, s-a îmbunătăţit considerabil situaţia în domeniul protecţiei drepturilor cumpărătorilor de locuinţe în casele aflate în construcție. Contractul de investiţii în construcții se încheie la notar şi în decurs de 15 zile urmează a fi înregistrat în mod obligatoriu la Oficiul Teritorial Cadastral, cu atribuirea unui număr cadastral. Acest lucru exclude posibilitatea vînzărilor multiple a apartamentelor în casele aflate în construcție. Cu părere de rău, mai departe cumpărătorului nu-i rămâne decît să aştepte executarea prevederilor contractului. Și asta pentru că sunt destul de frecvente cazurile de îngheţare a șantierelor de către titularii construcţiilor din cauza utilizării banilor în alte scopuri decît cele prevăzute în contract sau chiar cazurile de escrocherie. Problema escrocheriilor imobiliare este actuală şi în ţară noastră. În special acum, cînd structurile statului sunt implicate în luptele politice, folosindu-și toată energia productivă în acest scop și nu pentru supravegherea executării contractelor de investiţii în construcții. Toate structurile implicate în atragerea banilor de la populaţie, precum băncile, companiile de asigurare, dispun de regulatorii proprii, însă nu şi cei din construcții. Prin urmare, în construcţie există doar controlul asupra procesului de proiectare şi controlul calității lucrărilor de construcţie şi montaj, în timp ce în capitolul din legislaţie cu privire la operaţiunile financiare se observă o lacună evidentă. 

 Cei din ramura construcțiilor au știut să învețe din experiența crizei. Titularii construcțiilor au reacționat la noua structură a cererii. S-a redus suprafața apartamentelor în casele noi: acum garsonierele au o suprafață de 40-50 metri pătrați, apartamentele cu două odăi – 60-70 metri pătrați, iar cele cu trei odăi – 80-85 metri pătrați. Totodată a crescut considerabil, cu 70-80%, numărul de garsoniere și apartamente cu două odăi în casele aflate în construcție. Deseori se întîmplă ca proiectul casei nici să nu prevadă apartamentele cu trei odăi.  

 Repartizarea caselor de locuit puse în funcțiune în Chișinău din punct de vedere al numărului de odăi în apartamente, %

 

Repartizarea caselor de locuit puse în funcțiune în Chișinău

din punct de vedere al numărului de odăi în apartamente, %

 

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Garsoniere, %

10,4

8,2

14,5

20,6

24,9

29,1

26,2

Apartamente cu două odăi, %

34,0

33,5

37,5

37,3

39,1

45,0

44,2

Apartamente cu trei odăi, %

29,0

35,7

33,8

28,1

27,7

24,7

26,5

Apartamente cu patru și mai multe odăi, %

26,6

22,6

14,2

14,0

8,3

1,2

3,1

Suprafața medie a apartamentelor construite, m.p.

127,2

117,4

99,1

104,7

111,9

120,3

98,3

 

La sfîrșitul anului 2013 apartamentele în casele aflate în construcție erau vîndute la prețul de 450-550 Euro, iar în casele date în exploatare – la prețul de 600-650 Euro, în funcție de suprafață și etaj.

 Costul unui metru pătrat de spațiu locativ pe piața primară și cea secundară a devenit egal. După ce suprafața apartamentelor aflate în construcție a fost redusă a început concurența între aceste două segmente ale pieței. În prezent ponderile celor două sectoare ale pieței de locuințe sunt egale, fiecare din ele avînd atît puncte forte, cît și puncte slabe.

De regulă apartamentele de pe piața secundară se află în sectoarele cu o infrastructură mai dezvoltată, casele noi fiind dezavantajate la acest capitol. În același timp, casele noi sunt mai atractive datorită proiectării moderne, comunicațiilor noi și cheltuielilor mai mici pentru reparație comparativ cu apartamentele de pe piața secundară.

Unul din dezavantajele procurării apartamentelor aflate în construcție este riscul nefinalizării construcției la timp sau în general al înghețării proiectului. De acea la etapa săpării gropii de fundație apartamentele sunt cu 15-25% mai ieftine decît cele date în exploatare.

O altă problemă a caselor noi sunt reparațiile permanente la vecini timp de 2-3 ani după finalizarea construcției.

Principalul neajuns al apartamentelor de pe piața secundară sunt comunicațiile uzate și starea locurilor de uz comun (ascensoare, scările blocurilor, conductele pentru evacuarea gunoiului sau platformele pentru colectarea gunoiului). Din momentul cînd a început privatizarea apartamentelor au trecut aproape 20 de ani, însă nici pînă acum problemele deservirii în blocurile de locuit nu sunt soluționate. În multe case nu sunt create asociațiile proprietarilor de locuințe privatizate, iar acolo unde există acestea nu sunt eficiente. De aceea degradarea blocurilor de locuit continuă. Proprietarii de apartamente nu se pot autoorganiza, iar statul nu stimulează acest lucru.

În consecință au de pierdut proprietarii apartamentelor (prin scăderea atractivității locuințelor lor) și statul, care este nevoit să investească mijloace bănești în reparația clădirilor în loc să împartă aceste cheltuieli cu proprietarii de apartamente.

În prezent cumpărătorii, care caută apartamente cu trei-patru odăi, manifestă un interes mai spoit pentru piața primară, iar cei care optează pentru garsoniere și apartamente cu două odăi – pentru cea secundară. În anii următori ponderea apartamentelor noi în structura vînzărilor va crește, avantajele locuințelor moderne devenind tot mai evidente.

Formarea prețurilor la locuințele noi va fi determinată de prețul de cost al construcției și de situația economică, și anume de inflația și de ratele dobîbzilor. În medie pe piață prețul de cost al construcției unui metru pătrat constituie 300-350 Euro, și 10-15% le constituie prețul terenului. Astfel, prețul de cost nu depășește 400 Euro, iar prețurile medii de vînzare la etapa săpării gropii de fundație rareori sunt mai mici de 450 Euro. Cu o rentabilitate planificată de 20-25% un preț mai mic de 500-550 Euro nu este argumentat economic, de aceea prețuri mai mici decît acestea nu vor exista.

 Problema principală pe piața imobiliară din Moldova este puterea de cumpărare redusă. Nevoia de locuințe există, însă bani pentru procurarea lor nu sunt, iar cererea redusă nu permite sporirea volumului vînzărilor și reducerea prețuirilor la locuințe. În aceeași situație sunt și alte mărfuri, prețurile pentru care în Moldova sunt mai mari comparativ cu țările vecine anume din cauza pieței mici.